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BGH-Urteil: Untervermietung mit Gewinn ist unzulässig
Fachbeitrag im Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht
Wann ist eine Untervermietung rechtlich erlaubt?
Im Allgemeinen ist eine Untervermietung nur mit der Zustimmung des Vermieters gestattet. Mieter können jedoch diese Zustimmung einfordern, wenn sie ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung nachweisen können. Ein solches Interesse besteht typischerweise, wenn sich die persönlichen Lebensumstände vorübergehend ändern, beispielsweise durch einen längeren Auslandsaufenthalt, einen beruflichen Einsatz an einem anderen Ort oder aus familiären Gründen.
Der Zweck der Untervermietung besteht darin, die laufenden Kosten, die mit der Wohnung verbunden sind, ganz oder teilweise zu decken. Sie soll den Mieter finanziell entlasten, jedoch keine zusätzlichen Einkünfte oder wirtschaftlichen Vorteile schaffen.
Der entschiedene Fall: Klarer Gewinn aus der Untervermietung
In dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall hatte ein Berliner Mieter seine Zweizimmerwohnung ab dem Jahr 2020 während eines Auslandsaufenthalts ohne die Zustimmung der Vermieterin untervermietet. Während er selbst lediglich eine Nettokaltmiete von 460 Euro zahlte, verlangte er vom Untermieter monatlich 962 Euro.
Besonders ins Gewicht fiel, dass die geforderte Untermiete nicht nur deutlich über der eigenen Miete lag, sondern auch die nach der in dem Gebiet geltenden Mietpreisbremse zulässige Höchstgrenze überschritt. Diese betrug maximal 748 Euro Nettokaltmiete. Die erhebliche Differenz zwischen Haupt- und Untermiete wertete das Gericht als eindeutiges Indiz für eine unzulässige Gewinnerzielungsabsicht.
BGH: Kein berechtigtes Interesse bei lukrativer Untervermietung
Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass kein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung besteht, wenn der Mieter die Wohnung gewinnbringend weitervermietet. Ein Anspruch auf die Erteilung einer Untervermietungserlaubnis ergibt sich gemäß § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB nur, wenn die Untervermietung dem gesetzlich festgelegten Zweck dient.
Dieser Zweck besteht darin, dem Mieter die Wohnung bei einer wesentlichen Änderung seiner Lebensumstände zu sichern. Er besteht eindeutig nicht darin, dem Mieter die Möglichkeit zur Erzielung von Gewinnen zu bieten. Ein Interesse an einer gewinnbringenden Untervermietung ist somit rechtlich nicht geschützt.
Kündigung aufgrund profitabler Untervermietung rechtens
Eine Entscheidung des BGH zur Kündigung hat in der Praxis besondere Bedeutung. Der Vermieter ist berechtigt, das Mietverhältnis zu kündigen, wenn der Mieter die Wohnung ohne Genehmigung untervermietet und dadurch schuldhaft gegen seine mietvertraglichen Pflichten verstößt.
Im konkreten Fall erachtete der Bundesgerichtshof eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung gemäß § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB als gegeben. Die Kündigung war rechtmäßig, da die Untervermietung ohne Zustimmung stattfand und klar auf Gewinnerzielung abzielte. Die Revision des Mieters wurde zurückgewiesen, wodurch das Räumungsurteil rechtskräftig ist.
Ich prüfe, ob Ihre Untervermietung rechtlich zulässig ist oder ob ein Kündigungsrisiko besteht. Eine frühzeitige Einschätzung durch mich kann helfen, kostspielige Fehler zu vermeiden.
Möblierte Untervermietung: Kein Freifahrtschein für hohe Aufpreise
Es wird häufig vorgebracht, dass ein höherer Untermietpreis gerechtfertigt sei, wenn die Wohnung möbliert überlassen wird. Der Bundesgerichtshof hat jedoch klargestellt, dass selbst eine Möblierung keine unbegrenzten Mietaufschläge erlaubt – jedenfalls dann nicht, wenn insgesamt ein Gewinn erzielt wird.
Die Überlassung von Möbeln kann zwar grundsätzlich berücksichtigt werden. Wie hoch der zulässige Zuschlag im Einzelnen sein darf, hat das Gericht jedoch offen gelassen. Einheitliche Berechnungsmodelle existieren bisher nicht, was in der Praxis zu erheblichen Unsicherheiten führt.
Interessenabwägung zwischen Mieter und Vermieter
Der Bundesgerichtshof hob zudem hervor, dass dieses Verständnis des berechtigten Interesses dem verfassungsrechtlich erforderlichen Ausgleich der Belange von Mietern und Vermietern entspricht. Beide Rechtspositionen sind grundrechtlich geschützt. Die Position des Mieters erstreckt sich jedoch nicht so weit, dass ihm im Rahmen der gesetzlichen Regelung ein Recht auf profitable Untervermietung eingeräumt werden müsste. Entscheidend ist in diesem Zusammenhang auch das durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützte Eigentumsrecht des Vermieters.
Vermuten Sie eine unzulässige oder gewinnbringende Untervermietung Ihrer Wohnung? Ich prüfe Ihre rechtlichen Optionen und setze Ihre Ansprüche konsequent durch.
Fazit: Untervermietung ist erlaubt – jedoch keine Gewinnerzielung
Das Urteil des Bundesgerichtshofs bietet klare Orientierung für die Praxis. Eine Untervermietung ist zulässig, wenn sie dem Erhalt der Wohnung und dem Ausgleich eigener Kosten dient. Wird sie jedoch zur Einnahmequelle, entfällt der rechtliche Schutz – was zur Folge hat, dass Vermieter das Mietverhältnis wirksam kündigen können.
Sowohl Mieter als auch Vermieter sollten Untervermietungen daher gründlich prüfen und rechtlich korrekt gestalten. Eine frühzeitige rechtliche Beratung kann helfen, rechtliche Risiken zu vermeiden und bestehende Mietverhältnisse abzusichern.
Häufig gestellte Fragen zur Untervermietung
Ja, eine Untervermietung ist grundsätzlich erlaubt, erfordert jedoch die Zustimmung des Vermieters. Ein Anspruch auf diese Zustimmung besteht lediglich, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung nachweisen kann.
Ein berechtigtes Interesse besteht, wenn ich die Wohnung aufgrund einer vorübergehenden Veränderung meiner Lebensumstände nicht selbst nutzen kann, beispielsweise während eines längeren Auslandsaufenthalts oder aus beruflichen Gründen. Die Untervermietung darf dabei ausschließlich dazu dienen, meine eigenen Kosten auszugleichen.
Nein. Laut der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs besteht kein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung, wenn diese auf die Erzielung von Gewinn abzielt. Die Untervermietung darf nicht als Quelle für Einnahmen verwendet werden.
Von einer profitablen Untervermietung ist auszugehen, wenn die geforderte Untermiete erheblich über der eigenen Miete liegt und die Differenz nicht mehr durch tatsächliche Kosten nachvollziehbar ist. Zudem kann eine Überschreitung der zulässigen Miethöhe ein relevantes Indiz darstellen.
Ja. Die Mietpreisbremse kann auch bei der Untervermietung von Bedeutung sein. Eine Untermiete, die die zulässige Höchstgrenze übersteigt, spricht in der Regel gegen eine reine Kostendeckung und könnte auf eine unzulässige Gewinnerzielungsabsicht hinweisen.
Ja. Vermietet der Mieter die Wohnung ohne Zustimmung, wodurch er seine mietvertraglichen Pflichten erheblich verletzt, kann ich als Vermieter das Mietverhältnis wirksam kündigen. Entscheidend ist hierbei eine Pflichtverletzung gemäß § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB.
Ein Anspruch auf die Erteilung der Erlaubnis besteht lediglich, wenn ein berechtigtes Interesse vorhanden ist. Gemäß § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB umfasst dieses Interesse nicht das Ziel, durch die Untervermietung Gewinne zu erzielen.
Eine Möblierung kann grundsätzlich in Betracht gezogen werden. Sie rechtfertigt jedoch keinen unbegrenzten Aufschlag, insbesondere nicht, wenn insgesamt ein Gewinn erzielt wird. Einheitliche gesetzliche Berechnungsmodelle existieren bislang nicht.
Nein. Auch eine kurzfristige oder zeitlich begrenzte Untervermietung darf nicht mit dem Ziel der Gewinnerzielung erfolgen. Maßgeblich ist nicht die Dauer, sondern der wirtschaftliche Zweck der Untervermietung.
Eine rechtliche Beratung ist besonders dann ratsam, wenn ich eine Untervermietung beabsichtige, die Wohnung möbliert überlassen möchte, Unklarheiten bezüglich der zulässigen Miethöhe bestehen oder eine Kündigung aufgrund der Untervermietung droht. Eine frühzeitige Überprüfung kann helfen, rechtliche Risiken zu vermeiden und das Mietverhältnis abzusichern.