Rechtsanwaltskanzlei Schulze - Rechtssichere Lösungen für komplexe Bauprojekte - von der Vertragsgestaltung bis zur Übergabe

Rechtsanwalt Baurecht und Architektenrecht Berlin

Rechtssichere Bauprojekte in Berlin – vom Bauvertrag über die Baugenehmigung bis zur Mängelabwicklung.

Unsere Leistungen im Baurecht – Rechtsanwalt für Baumängel, Bauträgervertrag & Bauverzögerung

Rechtliche Sicherheit für Ihr Bauvorhaben: Fachkenntnisse im öffentlichen und privaten Baurecht

Vom Konzept über die Planung bis hin zur Baugenehmigung und dem Richtfest ist es ein weiter Weg, auf dem verschiedene rechtliche Schwierigkeiten lauern können. Auch nach der Fertigstellung können Baumängel weiterhin Probleme verursachen. Da ein Bauvorhaben immer mit hohen Kosten und einem erheblichen Aufwand verbunden ist, ist es entscheidend, dass alles rechtlich korrekt abläuft. Gerade in Berlin – mit seiner dichten Bauleitplanung, dem aktiven Wohnungsbau und einer Vielzahl an Stadtumbau- und Nachverdichtungsprojekten – kollidieren öffentliches und privates Baurecht regelmäßig im Detail. Jeder hat das Recht, auf seinem Grundstück zu bauen, sofern dies den gesetzlichen Vorgaben entspricht. Diese Vorgaben sind im Bau- und Architektenrecht verankert. Das Rechtsgebiet lässt sich in zwei Bereiche unterteilen: das öffentliche und das private Baurecht.

Wie Sie sehen, hat das Baurecht zahlreiche Aspekte. Mit meinem Wissen im Baurecht finde ich die für Sie beste Lösung.

Öffentliches Baurecht – Bauplanung, Bauordnung und Baugenehmigung

Das öffentliche Baurecht legt die Zulässigkeit, Grenzen, Ordnung und Förderung von Bauvorhaben fest. Im bauplanungsrechtlichen Verfahren ist zwischen der abstrakten Ebene des Bauplanungsrechts und der konkreten Ebene des Bauordnungsrechts zu unterscheiden.

Bauplanungsrecht

Das Bauplanungsrecht regelt im Wesentlichen, was und wo gebaut werden darf; beispielsweise, ob ein Wohnhaus im Gewerbegebiet oder im Außenbereich errichtet werden kann. Ziel ist die Erhaltung der städtebaulichen Ordnung, die durch die Bauleitplanung gewährleistet wird. Die Umsetzung der Bauleitplanung obliegt den Städten und Gemeinden, wobei das kommunale Bauamt beziehungsweise Bauplanungsamt zuständig ist. Ihre Flächennutzungspläne, Bebauungspläne und städtebaulichen Satzungen müssen sich an die Vorgaben des Baugesetzbuches (BauGB) und der Baunutzungsverordnung (BauNVO) des Bundes halten. Es kann vorkommen, dass die Stadt noch keine bauordnungsrechtlichen Vorgaben erlassen hat, sodass sich die Zulässigkeit des Bauvorhabens direkt nach diesen Gesetzen richtet. Hierbei sind insbesondere die Maßgaben des Einzelfalls zu betrachten: In welcher Umgebung wird gebaut oder ob eine Befreiung oder eine Privilegierung in Betracht kommt.

Bauordnungsrecht

Soweit das Bauvorhaben diesen Festsetzungen entspricht, muss es auch in konkreter Form die Vorgaben des Bauordnungsrechts einhalten; also zum Beispiel, welche Abstände einzuhalten sind oder ob eine weitere Etage gebaut werden darf. Maßgeblich sind dafür die Bauordnungen der Länder (LBauO) sowie zusätzliche Verordnungen wie etwa zu Garagen. Ziel dieser Verordnungen ist die Abwehr von Gefahren, die durch den Bau oder Bestand ausgehen können, wie beispielsweise Brandschutz oder Verkehrssicherheit. Außerdem finden sich in den LBauO Regelungen zum Baugenehmigungsverfahren und zur Bauaufsicht. Dabei muss nicht jedem Bauvorhaben eine Baugenehmigung erteilt werden. Vor allem kleinere Anlagen benötigen lediglich eine Bauanzeige. Soweit das Vorhaben aber genehmigungspflichtig ist, besteht die Möglichkeit, durch einen Bauvorbescheid oder eine Teilbaugenehmigung bereits vor dem Bauantrag erste Genehmigungen zu erhalten. Hinderlich für das Genehmigungsverfahren können denkmalrechtliche Vorgaben sein. Gemäß dem Denkmalschutzgesetz Berlin (DSchG Bln) sind Veränderungen an eingetragenen Baudenkmälern erlaubnispflichtig. Die Erlaubnis erteilt in Berlin das Landesdenkmalamt in Abstimmung mit dem zuständigen Bezirksamt.Eine Erlaubnis kann das kommunale Denkmalpflegeamt erteilen.

Beantragen Sie eine Nutzungsänderung? Die Behörde verweigert die Baugenehmigung? Haben Sie kostspielige Auflagen vom Denkmalschutz erhalten? Da die gesetzlichen Fristen kurz sind:

Privates Baurecht – von der Planung bis zur Übergabe der Schlüssel

Das private Baurecht regelt die rechtlichen Beziehungen der Baubeteiligten.

Hierzu zählen der Auftraggeber (fälschlicherweise auch Bauherr genannt) auf der einen Seite sowie Architekten, Bauunternehmer und Handwerker als Auftragnehmer eines Bauvertrages auf der anderen Seite.

Im Gegensatz zum öffentlichen Baurecht haben die Parteien die Freiheit, ihre vertraglichen Regelungen vollständig zu gestalten. Die gesetzlichen Grundlagen bilden die werkvertraglichen Normen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Zudem wird häufig die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) in das Vertragswerk integriert. Der Auftraggeber ist verpflichtet, das Bauwerk abzunehmen, sobald es fertiggestellt ist. Abschließend sollte das Bauwerk von einem Architekten oder Bausachverständigen eingehend überprüft werden (Stichwort Due Diligence), um die Beschaffenheit sowie eventuelle Mängel zu identifizieren.

Sollte das Bauwerk Mängel aufweisen, also nicht dem vertraglich Vereinbarten entsprechen, kommen spezielle Mängelgewährleistungsrechte zur Anwendung. Hierbei ist es erforderlich, dass der Bauherr die Mängel gegenüber dem Beauftragten rügt oder im Rahmen der VOB eine Mängelanzeige einreicht. Dafür müssen die Mängel ausreichend dokumentiert sein. Der Auftragnehmer hat bis zur Abnahme die Möglichkeit, Nachbesserungen vorzunehmen. Zudem könnten gegebenenfalls Schadensersatzansprüche entstehen, insbesondere wenn die Verzögerung des Hausbaus zusätzliche Kosten verursacht hat.

Bauverzug – Ansprüche bei Verzögerungen am Bau

Verzögerungen am Bau gehören zu den häufigsten Streitthemen zwischen Auftraggebern und Bauunternehmen. Wird ein vertraglich vereinbarter Fertigstellungstermin überschritten, geraten Bauunternehmer und Handwerker grundsätzlich nach §§ 286, 288 BGB in Verzug – ergänzt um eine wirksame Mahnung oder eine kalendermäßig bestimmte Frist.

Aus Verzug können sich verschiedene Ansprüche ergeben: Schadensersatz wegen verzögerter Übergabe (etwa Hotelkosten, Mietausfall, Lagerkosten), eine wirksam vereinbarte Vertragsstrafe (§ 339 BGB), Verzugszinsen oder im Extremfall die außerordentliche Kündigung des Bauvertrags. Im VOB/B-Vertrag gelten zusätzlich die Regelungen zur Behinderungsanzeige (§ 6 VOB/B): Wer sich auf eine Behinderung berufen will, muss diese unverzüglich und schriftlich anzeigen – sonst droht der Verlust von Nachforderungsansprüchen.

Wer ist im konkreten Einzelfall in welchem Umfang verantwortlich? Diese Frage entscheidet darüber, ob Sie als Bauherr Ihre Ansprüche durchsetzen oder als Bauunternehmer Forderungen abwehren können. Ich prüfe Bauverträge, Bauablaufdokumentation und Mahnungen und entwickle mit Ihnen die zur Situation passende Strategie.

Ihr Haus weist Mängel auf? Sie benötigen eine rechtssichere Finanzierung? Haben Sie Fragen zur Vertragsgestaltung? Setzen Sie Ihre vertraglichen Ansprüche nicht aufs Spiel.

Architektenrecht – Beratung für Architekten, Ingenieure und Bauherren

Das Architekten- und Ingenieurrecht stellt ein Querschnittsrechtsgebiet des privaten Baurechts dar und regelt die Rechte und Pflichten des Architekten. Der Architekt unterstützt maßgeblich das Bauvorhaben, indem er den Bauplan zusammen mit einer Kostenkalkulation entwirft. Dazu gehört auch die Kommunikation mit der Baubehörde, um eine Baugenehmigung zu erhalten. Die Vergütung des Architekten ist in der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) festgelegt. Architekten sind Mitglieder der örtlichen Architektenkammer, die die beruflichen Standards überwacht. Sollte ein Architekt mangelhaft arbeiten – beispielsweise durch Planungsfehler oder unzureichende Bauüberwachung – richten sich die Ansprüche nach dem BGB.

Hat der Architekt fehlerhaft geplant? Ist Ihnen aufgrund von mangelhafter Leistung ein Schaden entstanden? Gab es Fehler bei der Due-Diligence-Prüfung? Lassen Sie mich Ihr Recht durchsetzen.

Nachbarrecht beim Bauen – Abstandsflächen, Immissionen, Überhang

Der Bauherr ist gegenüber seinen Nachbarn zu besonderer Rücksichtnahme verpflichtet, da diese in besonderem Maße von Baumaßnahmen betroffen sind. Hierbei sind die Bestimmungen des BGB sowie ergänzende Regelungen in den Ausführungsgesetzen zum BGB (AGBGB) oder den Nachbarrechtsgesetzen (NRG) der Bundesländer zu beachten. Darüber hinaus finden sich weitere nachbarschützende Vorschriften im Bundesimmissionsschutzgesetz (BImschG). Grundsätzlich kann jeder auf seinem Grundstück tun und lassen, was er möchte. Allerdings muss der Bauherr Einwirkungen unter Berücksichtigung der benachbarten Grundstücke vermeiden. So sind beispielsweise bei Grenzbäumen, einschließlich Überhängen und Überfällen, Grenzmauern sowie der Immission von Imponderabilien (wie etwa Rauch oder Licht) bestimmte Abstandsregelungen einzuhalten.

Gerichtliche Vertretung im Bau- und Architektenrecht in Berlin

Im Falle von rechtlichen Auseinandersetzungen im Bau- und Architektenrecht sind die ordentlichen (d.h. zivilen) Gerichte im privaten Baurecht sowie die Verwaltungsgerichte im öffentlichen Baurecht zuständig. Diese entscheiden gemäß den Vorgaben der Zivilprozessordnung (ZPO) oder der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO). Die erste Instanz der ordentlichen Gerichtsbarkeit ist in der Regel das Amtsgericht (AG). Aufgrund der beträchtlichen Summen in einem Bauverfahren wird jedoch häufig direkt das Landgericht (LG) angerufen. Es folgen das Oberlandesgericht (OLG) sowie der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe. Darüber hinaus besteht die Möglichkeit, dass die Parteien sich außerhalb des Gerichtsverfahrens im Rahmen der Schlichtungs- und Schiedsordnung für Baustreitigkeiten (SOBau) einigen. Der Verwaltungsprozess beginnt hingegen immer beim Verwaltungsgericht (VG). Darauf folgen das Oberverwaltungsgericht (OVG) sowie das Bundesverwaltungsgericht (BVG) in Leipzig. Der örtliche Gerichtsstand richtet sich nach dem Erfüllungsort, also dem Ort, an dem das Bauwerk errichtet werden soll, oder nach dem Geschäfts- bzw. Wohnsitz der beteiligten Parteien.

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Wir beraten Sie gerne umfassend und persönlich bei Ihrem Anliegen.

Aktuelle Rechtsprechung im Baurecht

Aufgrund der Vielzahl an Normen, die bei einem Bauvorhaben zu berücksichtigen sind, treten häufig rechtliche Schwierigkeiten auf. Kürzlich hat das VG Köln entschieden, dass eine Gaststätte nicht in ein Ladengeschäft umgewandelt werden kann. Eine Nutzungsänderung erfordert eine baurechtliche Genehmigung. Diese kann verweigert werden, wenn die Anforderungen an die veränderte Nutzung nicht erfüllt werden, beispielsweise die Bereitstellung von Stellplätzen. Demgegenüber kann nach Ansicht des BVerwG ein Wohnungsbordell in Mischgebieten zulässig sein. Entscheidend ist, ob milieubedingte Unruhe vermieden werden kann, was bei einer diskreten Nutzung nicht von vornherein ausgeschlossen ist. In einem anderen Fall – betreffend fiktive Mängelbeseitigungskosten – hat der BGH eine Entscheidung getroffen. Nach dieser sind hypothetische Kosten zur Mängelbeseitigung nicht ersatzfähig. Dies liegt an werkrechtlichen Besonderheiten, die, im Gegensatz zum Kaufrecht, davon abhängen, ob die Mängel tatsächlich behoben werden.

Meine Tätigkeit für Sie im Baurecht und Architektenrecht Berlin

Als Rechtsanwalt für Bau- und Architektenrecht berate und vertrete ich Sie in sämtlichen Angelegenheiten. Ständig wechselnde Verordnungen, Reformen und aktuelle Rechtsprechung verleihen dem Bau- und Architektenrecht eine dynamische und unübersichtliche Natur. Mit meiner Beratung sind Sie auf der rechtlich sicheren Seite. Meine Tätigkeit für Sie umfasst dabei folgende Leistungen:

Öffentliches Baurecht

- Bauplanung
- Beratung zur Bauordnung
- Baugenehmigung
- Baubegleitende Rechtsberatung
  - Bauvorschriften
  - Denkmalschutz
  - Öffentliche Interessen(-Konflikt)
- Vergaberecht

Privates Baurecht

- Bauherren
  - Immobilienrecht
    - Due Diligence
  - Mängelanzeige
  - Mängeldokumentation
  - Qualitätsprüfung
  - Nachbesserung bei Baumängeln
  - Finanzierung
  - Vertragsgestaltung
- Architekten/Ingenieure/Bauunternehmen
  - Unterstützung bei Bauvorhaben
  - Architektenhonorarordnung
  - Vertragsgestaltung
  - Durchsetzung von Ansprüchen
- Prozessführung / Verfahren
  - Vertragsbruch
  - Forderungseinzug
  - Baukonfliktmanagement

Ich werde gerne zu diesen Themen im Baurecht für Sie tätig.

FAQs – Häufig gestellte Fragen zum Baurecht und Architektenrecht Berlin

Besteht ein Anspruch auf Erteilung einer Baugenehmigung?

Gemäß der jeweiligen Landesbauordnung (LBO) ist die Baubehörde verpflichtet, eine Baugenehmigung zu erteilen, sofern das Bauvorhaben nicht gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften verstößt – es muss also sowohl genehmigungsfähig als auch genehmigungsbedürftig sein.

Wann tritt ein Baumangel auf?

Ein Baumangel tritt auf, wenn das Bauobjekt nicht den Vereinbarungen entspricht. Sollten bestimmte Eigenschaften, die vertraglich festgelegt wurden oder die üblicherweise erwartet werden, nicht beachtet worden sein, stehen mir als Rechtsanwalt Mängelgewährleistungsrechte zu.

Welche rechtlichen Anforderungen bestehen im Baurecht?

Das Bauvorhaben ist verpflichtet, verschiedene gesetzliche Bestimmungen zu beachten. Dazu zählen insbesondere die bauordnungsrechtlichen Anforderungen der Landesbauordnungen sowie die bauplanungsrechtlichen Vorschriften des BauGB und der BauNVO. Zusätzlich müssen die Regelungen des Bebauungsplans und der Nachbarschutz beachtet werden.

Welcher Unterschied besteht zwischen dem Bauplanungsrecht und dem Bauordnungsrecht?

Das Bauplanungsrecht legt fest, was und wo ich bauen darf. Es bestimmt somit die rechtliche Qualität des Bodens und seiner Verwendung. Das Bauordnungsrecht hingegen regelt im Detail, wie gebaut werden darf und den Verlauf des Baugenehmigungsverfahrens.

Benötige ich für jedes Bauvorhaben eine Baugenehmigung?

Nicht jedes Bauprojekt erfordert eine Baugenehmigung. Besonders kleinere Anbauten, Überdachungen, Pools usw. werden in den Landesbauordnungen als genehmigungsfrei aufgeführt. Bei Vorhaben, die einer Genehmigung bedürfen, ist jedoch ein Antrag auf Baugenehmigung erforderlich. Dies gilt ebenfalls für Nutzungsänderungen und Abrisse.

Ist es mir erlaubt, ein Wohnhaus in einem Gewerbegebiet zu errichten?

Im Grunde genommen ist das nicht möglich. Gemäß der BauNVO sind ausnahmsweise Wohnungen für das Aufsichts- oder Führungspersonal eines ansässigen Betriebs zulässig. Bei Wohnhäusern, die bereits vor der Festsetzung des Gewerbegebiets errichtet wurden, kann im Einzelfall ein Bestandsschutz in Anspruch genommen werden.

Welche Ansprüche stehen mir bei Baumängeln zu?

Dem Bauherrn stehen die werkvertraglichen Gewährleistungsrechte zu: Nacherfüllung, Selbstvornahme, Aufwendungsersatz, Rücktritt, Minderung und Schadensersatz. Es ist von wesentlicher Bedeutung, dass ich dem Bauunternehmer in einer Mängelrüge mit einer detaillierten Mängelbeschreibung eine Frist zur Mängelbeseitigung setze.

Was ist unter einer Legal Due Diligence Prüfung zu verstehen?

Unter der Legal Due Diligence im Baurecht verstehe ich die Bewertung von Immobilien im Hinblick auf rechtliche Risiken. Dabei prüfe ich Grundbucheinträge, baurechtliche Unterlagen sowie die Genehmigungsvoraussetzungen für mögliche Umbauten.

Welche Rücksichtspflichten habe ich gegenüber meinem Nachbarn?

Immissionen auf das Nachbargrundstück sind nahezu unvermeidbar und müssen daher vom Nachbarn hingenommen werden, solange sie unerheblich sind. Für Überfall, Überhang oder Notwegerechte gelten besondere Regelungen. Mit Überfall sind in diesem Zusammenhang Früchte gemeint, die von einer Pflanze auf dem Nachbargrundstück herabfallen. Aus der Landesbauordnung kann der Nachbar beispielsweise Ansprüche auf Abstand geltend machen.

Was versteht man unter Imponderabilien?

Imponderabilien sind schwer fassbare Elemente, wie etwa Ruß, Licht und Schatten. Der Nachbar muss sie tolerieren, sofern sie nicht erheblich sind. Besondere Grenzwerte können den Immissionsschutzgesetzen, wie dem BlmSchG, der TA Lärm und der TA Luft, entnommen werden.