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Ihre Kanzlei Rechtsanwaltskanzlei Schulze.
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Rechtsanwaltskanzlei Schulze - Rechtssichere Lösungen für komplexe Bauprojekte - von der Vertragsgestaltung bis zur Übergabe
Rechtsanwalt Erstellung Gewerbemietverträge Berlin
Dienstleistung im Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht
Gewerbemietrecht - Rechtliche Beratung zur Vertragsanpassung durch einen Rechtsanwalt
Vermieten Sie eine Gewerbefläche? Möchten Sie eine Immobilie für gewerbliche Zwecke anmieten? Das Gewerbemietrecht umfasst die Vermietung und Verpachtung von Räumen zu Geschäftszwecken wie Ladenlokale, Büros und Arztpraxen. Oftmals sind der Bestand und die Ausgestaltung dieser Verträge für Vermieter und Mieter von existenzieller Bedeutung. Im Vergleich zum Wohnraummietrecht weist die Vermietung von Gewerbeimmobilien verschiedene Besonderheiten auf. Der Wegfall der Schutzfunktionen des Wohnraummietrechts ermöglicht eine größere Vertragsfreiheit, wie zum Beispiel keine Mietpreisbindung an die örtliche Vergleichsmiete. Für Vermieter ist eine möglichst lange Vermietung an Unternehmen eine sichere Einnahmequelle. Läuft das Geschäft des Mieters nicht gut, kann auch eine Untermiete und gewerbliche Zwischenvermietung vereinbart werden.
Wie Sie sehen, bietet der Gewerbemietvertrag viele Chancen. Um jedoch bestmöglich davon zu profitieren, sollten Sie einen Rechtsanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht konsultieren. Ich begleite Sie durch den gesamten Prozess, von der Erstellung des Vertrages bis zur Durchsetzung von Kündigungen.
Die Gestaltung eines Gewerbemietvertrages - Diese Inhalte sind besonders relevant!
Bei der Erstellung eines Gewerbemietvertrages sollten folgende wesentliche Aspekte berücksichtigt werden:
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im Hinblick auf das Mietobjekt
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die Nutzungsart
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gemeinsam genutzte Einrichtungen und Anlagen
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Größe des Mietobjekts
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Abmachungen bezüglich des Zustands des Mietobjekts bei Beendigung des Mietverhältnisses
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im Hinblick auf den Mietzins
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Höhe der Miete
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Höhe der Kaution
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Höhe der Nebenkosten
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im Hinblick auf den Mietvertrag
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Erlaubnis zur Untervermietung
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eine anteilige Beteiligung des Vermieters an möglichen Umbaumaßnahmen und Renovierungen
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Konkurrenzschutz
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begrenzte oder unbegrenzte Mietdauer
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eventuelle Pflichtversicherungen, die Sie als Mieter abschließen müssen
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Vormietrecht für verfügbare Flächen
Kündigung eines Gewerbemietvertrages - So gehen Sie vor!
Kündigungsfrist
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Einhaltung der Kündigungsfrist
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Für die Einhaltung der Kündigungsfrist sind das Datum und der nachweisliche Empfang entscheidend.
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Die Mehrheit der Gewerbemietverträge ist befristet. Ohne eine spezielle Klausel bleibt der Mieter bis zum Ende der Mietzeit an den Mietvertrag gebunden. Selbst eine geschäftliche Notlage ändert daran nichts.
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Bei unbefristeten Mietverträgen ist eine ordentliche Kündigung möglich. Maßgeblich sind die gesetzlichen Regelungen des Mietvertrags oder des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB).
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Das Gesetz sieht eine Kündigungsfrist für Mieter und Vermieter von 6 Monaten zum Ende des Kalendervierteljahres vor. Die Kündigungserklärung muss dem Vermieter spätestens am dritten Werktag eines Quartals zugegangen sein. Sonn- und Feiertage sind dabei zu beachten!
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Form der Kündigungserklärung
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Wichtig: Die Kündigungserklärung muss schriftlich erfolgen. E-Mail und Fax sind nicht ausreichend.
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Fristlose Kündigung
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Der Vermieter kann kündigen, wenn gegen die im Gewerbemietvertrag getroffenen Vereinbarungen verstoßen wird, insbesondere bei groben Pflichtverletzungen.
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Auch der Mieter hat das Recht auf eine vorzeitige Kündigung, wenn der Vermieter die angemieteten Räume nicht im vereinbarten Zustand hält und das Gewerbe nicht ausgeübt werden kann.
Besonderheit im Gewerbemietrecht: Schutz vor Konkurrenz
Konkurrenzschutzklauseln sind in zahlreichen Gewerbemietverträgen enthalten.
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Der Vermieter verpflichtet sich gegenüber dem Mieter, keine Mieträume an Konkurrenten des Mieters zu vermieten oder sich an solchen Konkurrenten zu beteiligen.
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Oft muss sich auch der Mieter gegenüber dem Vermieter verpflichten, nicht in Konkurrenz zu den Mitmietern zu treten.
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Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) verpflichtet den Vermieter, den Mieter vor Konkurrenz zu schützen.
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Vermietet der Vermieter an einen Konkurrenten des Mieters, kann der betroffene Mieter dagegen vorgehen und unter anderem die Miete mindern und Schadensersatz fordern.
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Aus meiner Erfahrung als Rechtsanwalt ist es für den Mieter wichtig, den Mietzweck im Vertrag so detailliert wie möglich zu beschreiben.
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Je genauer der Mietzweck formuliert ist, desto geringer ist der Spielraum des Vermieters, an Konkurrenten des Mieters zu vermieten.
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In manchen Gewerbemietverträgen gibt es auch Sortimentsschutzklauseln.
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Diese Klausel stellt sicher, dass bei sich überschneidenden Sortimenten (zum Beispiel Kosmetika in Apotheke und Drogeriemarkt) nur ein bestimmtes Sortiment durch einen der ansässigen Mieter vertrieben werden darf.
Worauf Sie als Vermieter achten sollten
Vor Abschluss eines Mietvertrags ist es ratsam, die Zuverlässigkeit und Bonität des potenziellen Mieters zu überprüfen.
Darüber hinaus trage ich als Vermieter einer Gewerbeimmobilie verschiedene Pflichten:
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Durchführung regelmäßiger Instandsetzungsarbeiten an Gebäude und Ausstattung.
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Einhaltung baurechtlicher Vorschriften:
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Ist das Unternehmen am Standort zugelassen?
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Welche Produktion erfolgt dort und wie sieht es mit potenzieller Lärmbelästigung aus?
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Entspricht der Brandschutz den Anforderungen der Gewerbenutzung?
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Speziell vereinbarte Mietbedingungen sollten stets schriftlich im Mietvertrag festgehalten werden.
Ihr Rechtsanwalt für Gewerbemietrecht
Planen Sie die Anmietung einer Gewerbeimmobilie oder möchten Sie kündigen? Als Rechtsanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht unterstütze ich Sie in allen Bereichen des Gewerbemietrechts. Ich helfe Ihnen bei der Erstellung und Anpassung von Gewerbemietverträgen, der Durchsetzung von Kündigungen, Aufhebungsvereinbarungen, Berechnung der Betriebskosten, Durchsetzung von Schadenersatzansprüchen und der Prüfung von Gewerbemietverträgen. Dabei vertrete ich Sie sowohl außergerichtlich als auch vor Gericht.
Meine Kanzlei arbeitet stets am Puls der Zeit. Kein anderes Rechtsgebiet verändert sich durch Rechtsprechung und sozialpolitische Umstände so stetig wie das Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Dabei ist Ihre Immobilie bei mir in den besten Händen: Durch vorausschauende Vertragsgestaltung konnte ich in der Vergangenheit schon viele Auseinandersetzungen um Gewerbevermietungen verhindern.
Ein Gewerbemietvertrag stellt einen Vertrag über die Anmietung von Räumlichkeiten für berufliche Zwecke dar. Die Rechtsgrundlage dafür ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) verankert. Hierbei kann es sich beispielsweise um Ladenlokale, Geschäftsräume, Büros, Arztpraxen oder Lagerräume handeln.
Wesentliche Aspekte sind unter anderem die Art der Nutzung, die Größe des Mietobjekts, die Miethöhe, die Erlaubnis zur Untervermietung, mitbenutzte Einrichtungen und Anlagen, der Konkurrenzschutz, Vereinbarungen zur Beschaffenheit bei Kündigung, die Höhe der Kaution sowie die Nebenkosten, mögliche Pflichtversicherungen und die Kündigungsfrist.
Informieren Sie sich über die Zuverlässigkeit und Zahlungsfähigkeit des Mieters. Als Vermieter habe ich eine Reihe von Pflichten: Zum einen die regelmäßige Instandsetzung des Gebäudes und der Einrichtung. Außerdem müssen baurechtliche Bestimmungen wie beispielsweise der Brandschutz beachtet werden.
Im Vertrag sollten Sie unbedingt auf eine Konkurrenzschutzklausel bestehen. Achten Sie darauf, wie das Mietobjekt bei einer Kündigung zu übergeben ist: Müssen Schönheitsreparaturen vorgenommen werden? Was geschieht mit der Büroausstattung? Klären Sie diese Punkte schriftlich im Mietvertrag.
Die Miethöhe wird individuell ausgehandelt. Im Gegensatz zum Wohnungsmietrecht existieren hierbei keine festen Grenzen. Auch die Betriebskosten sind Verhandlungssache, allerdings gibt es immer grundlegende Kosten wie Wasser, Strom, Abfall und Straßenreinigung.
Die Kündigungserklärung muss schriftlich erfolgen. Eine E-Mail oder ein Fax genügen nicht. Zudem ist die Kündigungsfrist zu berücksichtigen, welche davon abhängt, ob ein befristeter oder unbefristeter Mietvertrag vorliegt. Eine fristlose außerordentliche Kündigung ist nur bei einem Vertragsverstoß rechtmäßig.
Es bestehen folgende Optionen zur Miete: Festmiete, Staffelmiete, Umsatzbeteiligungsmiete und Indexmiete. Bei der Staffelmiete ist die Steigerung des Mietpreises bereits im Voraus festgelegt. Vereinbaren die Parteien im Mietvertrag eine Erhöhung der Kaltmiete bei steigenden Verbraucherpreisen, handelt es sich um eine Indexmiete.
Zu den wesentlichen Kosten zählen Wasser, Strom, Abfall und Straßenreinigung. Gelegentlich entstehen auch Kosten für einen Wachdienst oder allgemeine Verwaltungsaufgaben. Ich empfehle, zu verhandeln, welche Kosten anfallen und auf welche beide Parteien verzichten können. Eine schriftliche Festlegung ist ratsam.
Ein Vermieter ist berechtigt zu kündigen, wenn den im Gewerbemietvertrag festgehaltenen Vereinbarungen nicht nachgekommen wird. Mieter haben das Recht auf eine vorzeitige Kündigung, sollte der Vermieter die gemieteten Räumlichkeiten nicht in dem vereinbarten Zustand halten und dadurch die Ausübung des Gewerbes unmöglich wird.
Das Gewerbemietrecht bietet eine größere Vertragsfreiheit, da es nicht den Schutzbestimmungen des Wohnraummietrechts unterliegt. Daher gibt es bei Betriebskosten, Kaution und Miete keine gesetzlichen Beschränkungen. Diese Grenzen finden sich oft innerhalb der AGBs des Mietvertrages und werden vorher ausgehandelt.