Rechtsanwaltskanzlei Schulze, Gewerbemietverträge in Berlin

Gewerbemietvertrag erstellen und prüfen lassen in Berlin

Rechtssichere Gewerbemietverträge für Vermieter und Mieter

Gewerbemietvertrag prüfen lassen, bevor Sie unterschreiben

Sie möchten eine Gewerbefläche vermieten oder haben einen passenden Raum für Ihr Unternehmen gefunden? Bevor Sie unterschreiben, sollten Sie Ihren Gewerbemietvertrag prüfen lassen. Ein Vertrag über Ladenlokale, Büros, Arztpraxen oder Lagerräume ist für Vermieter und Mieter oft von existenzieller Bedeutung und bindet beide Seiten häufig über viele Jahre. Im Vergleich zum Wohnraummietrecht weist die Vermietung von Gewerbeimmobilien Besonderheiten auf: Die Schutzvorschriften für Wohnraummieter greifen nicht, es besteht also deutlich mehr Vertragsfreiheit, zum Beispiel keine Bindung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete.

Diese Freiheit ist Chance und Risiko zugleich. Für Vermieter ist eine möglichst lange Vermietung an ein Unternehmen eine verlässliche Einnahmequelle. Mieter brauchen Planungssicherheit und Spielraum, etwa wenn sich der Flächenbedarf ändert und eine Untervermietung oder gewerbliche Zwischenvermietung sinnvoll wird, die der Vertrag dann auch zulassen muss. Was nicht im Vertrag steht, lässt sich später oft nur schwer durchsetzen. Deshalb erstelle ich Gewerbemietverträge, die zu Ihrem Vorhaben passen, und prüfe Verträge, die Ihnen die Gegenseite vorlegt, Klausel für Klausel. Ich begleite Sie vom ersten Entwurf über die Verhandlung bis zur Unterschrift und auch bei späteren Nachträgen.

Gewerbemietvertrag Checkliste: Diese Inhalte sind besonders relevant

Ob ich einen Gewerbemietvertrag für Sie erstelle oder einen vorgelegten Entwurf prüfe: Die folgenden Punkte sollten in jedem Vertrag klar geregelt sein. Nutzen Sie die Liste als Checkliste vor der Unterschrift.

Vertragsparteien: genaue Bezeichnung von Vermieter und Mieter, bei Gesellschaften mit Angaben zur Vertretung.
Mietobjekt: Lage, Größe und Flächenangaben, mitvermietete Stellplätze und Nebenflächen sowie gemeinsam genutzte Einrichtungen und Anlagen.
Mietzweck: möglichst genaue Beschreibung der erlaubten Nutzung.
Mietdauer: befristete oder unbefristete Laufzeit, Verlängerungsoptionen und Kündigungsregeln.
Miete: Höhe der Miete, Fälligkeit, Umsatzsteuer und Vereinbarungen zur Anpassung, etwa als Staffel- oder Indexmiete.
Nebenkosten: umlagefähige Betriebskosten, Vorauszahlungen, Verteilerschlüssel und Abrechnung.
Kaution: Höhe und Form der Mietsicherheit, zum Beispiel Barkaution oder Bürgschaft.
Instandhaltung: Verteilung von Instandhaltung, Instandsetzung und Schönheitsreparaturen zwischen Vermieter und Mieter.
Umbauten: Zustimmung zu Umbaumaßnahmen und Renovierungen sowie eine anteilige Kostenbeteiligung des Vermieters.
Untervermietung: Erlaubnis und Bedingungen einer Untervermietung.
Konkurrenzschutz: Umfang des Schutzes oder dessen Ausschluss.
Versicherungen: eventuelle Pflichtversicherungen, die Sie als Mieter abschließen müssen.
Vormietrecht: Zugriff auf frei werdende Flächen im Objekt.
Rückgabe: Zustand des Mietobjekts bei Beendigung des Mietverhältnisses.

So läuft es ab, wenn Sie Ihren Gewerbemietvertrag prüfen lassen

Am Anfang steht ein Gespräch über Ihr Vorhaben: Welche Fläche möchten Sie anmieten oder vermieten, wofür soll sie genutzt werden und welche Punkte sind Ihnen besonders wichtig? Danach senden Sie mir den Vertragsentwurf und die vorhandenen Unterlagen, etwa Grundrisse, Flächenaufstellungen oder die bisherige Korrespondenz. Liegt noch kein Entwurf vor, können Sie den Gewerbemietvertrag erstellen lassen: Dann entwerfe ich den Vertrag auf Grundlage der besprochenen Eckdaten.

Anschließend prüfe ich jede Klausel darauf, ob sie wirksam ist, ob sie Ihren Interessen entspricht und ob wichtige Regelungen fehlen. Viele Gewerbemietverträge bestehen aus vorformulierten Klauseln, die als Allgemeine Geschäftsbedingungen einer Inhaltskontrolle unterliegen und deshalb unwirksam sein können. Das Ergebnis erhalten Sie als verständliche Einschätzung mit konkreten Änderungsvorschlägen. Auf Wunsch übernehme ich auch die Verhandlung mit der Gegenseite, bis eine Fassung vorliegt, die Sie unterschreiben können.

Oft beginnt die Anmietung nicht mit dem Vertrag, sondern mit einem Letter of Intent. Bei der Gewerbemiete hält er die Eckpunkte wie Fläche, Miete und Laufzeit fest, verpflichtet aber in der Regel noch nicht zum Abschluss des Mietvertrags. Einzelne Regelungen, zum Beispiel zur Vertraulichkeit, zur Exklusivität der Verhandlungen oder zu Kosten, können dennoch verbindlich sein. Deshalb prüfe ich auch den Letter of Intent, bevor Sie ihn unterzeichnen.

Was kostet die Prüfung eines Gewerbemietvertrags?

Beim Gewerbemietvertrag hängen die Kosten für den Anwalt vom Umfang des Vertrags, von der Zahl der Sonderregelungen und davon ab, ob ich zusätzlich mit der Gegenseite verhandle. Abgerechnet wird entweder nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) oder nach einer Pauschale, die ich vorab mit Ihnen vereinbare. Bei einer Abrechnung nach dem RVG richten sich die Gebühren nach dem Gegenstandswert, der bei Mietverträgen vor allem von der Miete und der Vertragslaufzeit abhängt.

Die Kosten erfahren Sie, bevor ich mit der Arbeit beginne: Ich teile Ihnen transparent mit, welche Kosten anfallen und auf welcher Grundlage ich abrechne. So können Sie entscheiden, ob Sie den gesamten Vertrag oder nur einzelne Klauseln prüfen lassen möchten. Gemessen an den Summen, um die es bei einem mehrjährigen Gewerbemietvertrag geht, ist eine sorgfältige Prüfung vor der Unterschrift meist deutlich günstiger als ein späterer Streit.

Sie möchten wissen, was die Prüfung Ihres Vertrags kostet? Senden Sie mir Ihren Entwurf, ich nenne Ihnen die Kosten vorab.

Worauf Vermieter und Mieter vor Vertragsschluss achten sollten

Vor Abschluss eines Mietvertrags ist es ratsam, die Zuverlässigkeit und Bonität des potenziellen Mieters zu überprüfen, etwa anhand von Bonitätsauskünften oder Handelsregisterdaten. Als Vermieter einer Gewerbeimmobilie tragen Sie außerdem verschiedene Pflichten, die im Vertrag sinnvoll geregelt sein sollten:

Instandsetzung: regelmäßige Arbeiten an Gebäude und Ausstattung, soweit sie nicht wirksam auf den Mieter übertragen sind.
Baurecht: Zulässigkeit der geplanten Nutzung am Standort, insbesondere bei einer Nutzungsänderung.
Lärmschutz: Art der Produktion oder des Betriebs und mögliche Lärmbelästigung für andere Mieter und Nachbarn.
Brandschutz: Anforderungen, die sich aus der gewerblichen Nutzung ergeben.

Speziell vereinbarte Mietbedingungen sollten stets im Mietvertrag festgehalten werden. Als Mieter sollten Sie umgekehrt vor der Unterschrift klären, ob Sie am Standort Ihr Gewerbe anmelden und in der geplanten Form betreiben dürfen. Wer für Genehmigungen und erforderliche Umbauten verantwortlich ist, gehört ebenfalls in den Vertrag.

Typische Fehlerklauseln im Gewerbemietvertrag

Bei der Prüfung von Gewerbemietverträgen stoße ich immer wieder auf dieselben Schwachstellen. Manche Klauseln sind unwirksam, andere sind zwar wirksam, verschieben aber Kosten und Risiken einseitig auf eine Vertragspartei. Besonders häufig sind:

Unklarer Mietzweck: Eine zu enge oder zu vage Beschreibung der Nutzung schränkt Sie später ein oder schwächt den Konkurrenzschutz.
Pauschale Instandhaltungsklauseln: Formularklauseln, die dem Mieter die Instandhaltung auch von Gemeinschaftsflächen ohne Kostenobergrenze auferlegen, sind regelmäßig unwirksam.
Unbestimmte Betriebskostenumlage: Kosten, die nicht klar bezeichnet sind, kann der Vermieter regelmäßig nicht umlegen.
Schönheitsreparaturen mit starren Fristen: Formularklauseln mit festen Renovierungsintervallen ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand halten einer Kontrolle meist nicht stand.
Fehlerhafte Wertsicherungsklauseln: Indexklauseln müssen die Vorgaben des Preisklauselgesetzes einhalten.
Heilungsklauseln zur Form: Klauseln, mit denen sich die Parteien verpflichten, Formmängel zu beheben und nicht deswegen zu kündigen, schützen nach der Rechtsprechung des BGH nicht vor einer vorzeitigen Kündigung.
Fehlende Regelungen: Untervermietung, Rückgabezustand, Kaution oder Verlängerungsoptionen sind nicht oder nur lückenhaft geregelt.

Welche dieser Punkte für Sie kritisch sind, hängt davon ab, ob Sie Vermieter oder Mieter sind. Ich prüfe den Vertrag aus Ihrer Perspektive und zeige Ihnen, wo eine Nachverhandlung sinnvoll ist.

Sie haben einen Entwurf vorliegen und sind unsicher, ob er solche Klauseln enthält? Ich prüfe Ihren Vertrag vor der Unterschrift.

Nachtrag zum Gewerbemietvertrag: Textform seit 2025

Ändern sich während der Mietzeit Miete, Fläche, Laufzeit oder Nutzung, wird das in einem Nachtrag zum Gewerbemietvertrag festgehalten. Seit dem 01.01.2025 gilt für Gewerbemietverträge, die für länger als ein Jahr geschlossen werden, nicht mehr die Schriftform, sondern die Textform (§ 578 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 550 BGB, geändert durch das Vierte Bürokratieentlastungsgesetz). Eine eigenhändige Unterschrift ist damit nicht mehr erforderlich. Es genügt eine lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger, in der die Person des Erklärenden genannt ist, etwa eine E-Mail oder ein PDF (§ 126b BGB).

Für Verträge, die vor dem 01.01.2025 geschlossen wurden, galt eine Übergangsregel (Art. 229 § 70 EGBGB): Für sie blieb die Schriftform noch bis zum Ablauf des Jahres 2025 maßgeblich. Wurde ab dem 01.01.2025 eine Vertragsänderung vereinbart, gilt die Textform bereits ab dieser Änderungsvereinbarung. Die Übergangsfrist ist inzwischen abgelaufen, sodass heute für alle Gewerbemietverträge die Textform gilt.

Wird die Form nicht eingehalten, ist der Vertrag nicht unwirksam. Er gilt aber als auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann ordentlich gekündigt werden, frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung der Mieträume. Eine vereinbarte lange Laufzeit ist dann nicht mehr gesichert. Ein Nachtrag sollte deshalb alle wesentlichen Änderungen enthalten und sich eindeutig auf den ursprünglichen Vertrag und frühere Nachträge beziehen. Ich formuliere Nachträge so, dass die Form gewahrt ist und der Vertrag als Ganzes verständlich bleibt.

Kündigung und Konkurrenzschutz bei der Vertragsgestaltung

Die meisten Gewerbemietverträge sind befristet. Ohne besondere Klausel bleibt der Mieter bis zum Ende der Mietzeit gebunden, selbst bei einer geschäftlichen Notlage. Über Verlängerungsoptionen, Sonderkündigungsrechte und die Form der Kündigung sollten Sie deshalb schon beim Vertragsschluss entscheiden. Im Gewerbemietrecht gibt es für die Kündigung keine gesetzliche Schriftform, denn § 568 BGB gilt nur für Wohnraum. Die Kündigung ist daher formfrei möglich, sofern der Vertrag keine bestimmte Form vorschreibt. Aus Beweisgründen empfehle ich dennoch die Schriftform und einen Versand, mit dem Sie den Zugang beim jeweiligen Empfänger nachweisen können, ob Sie als Mieter oder als Vermieter kündigen.

Ähnlich wichtig ist der Konkurrenzschutz. Auch ohne ausdrückliche Klausel muss der Vermieter den Mieter nach der Rechtsprechung in gewissem Umfang vor Konkurrenz im selben Objekt schützen. Dieser vertragsimmanente Konkurrenzschutz folgt aus der Pflicht des Vermieters, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen (§ 535 BGB). Er erfasst in der Regel nur das Hauptsortiment und hängt davon ab, wie genau der Mietzweck beschrieben ist. Im Vertrag kann der Schutz erweitert werden, etwa durch eine Sortimentsschutzklausel, oder eingeschränkt werden; umgekehrt verpflichten viele Verträge auch den Mieter, nicht in Konkurrenz zu Mitmietern zu treten.

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Ihr Rechtsanwalt für Gewerbemietverträge in Berlin

Planen Sie die Anmietung oder Vermietung einer Gewerbeimmobilie, oder soll ein bestehender Vertrag angepasst werden? Als Rechtsanwalt mit Schwerpunkt im Miet- und Immobilienrecht erstelle ich Gewerbemietverträge, prüfe Entwürfe der Gegenseite, formuliere Nachträge und Aufhebungsvereinbarungen und unterstütze Sie bei der Gestaltung der Betriebskostenumlage. Kommt es dennoch zum Streit, etwa über eine Kündigung oder Schadensersatzansprüche, vertrete ich Sie außergerichtlich und vor Gericht.

Kaum ein Rechtsgebiet verändert sich durch Rechtsprechung und Gesetzgebung so stetig wie das Mietrecht; die Umstellung auf die Textform ist ein aktuelles Beispiel. Diese Entwicklungen berücksichtige ich bei jeder Vertragsgestaltung, denn ein vorausschauend gestalteter Vertrag hilft, Auseinandersetzungen um Gewerbevermietungen von vornherein zu vermeiden. Meine Kanzlei liegt in Berlin-Zehlendorf, ich berate Vermieter und Mieter in ganz Berlin.

Sie planen einen neuen Mietvertrag oder einen Nachtrag? Vereinbaren Sie einen Termin in meiner Kanzlei.

Häufige Fragen zur Prüfung und Erstellung von Gewerbemietverträgen

Was kostet es, einen Gewerbemietvertrag prüfen zu lassen?

Die Kosten hängen vom Umfang des Vertrags und vom gewünschten Leistungsumfang ab. Abgerechnet wird nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) oder nach einer Pauschale, die ich vorab mit Ihnen vereinbare. Bevor ich mit der Prüfung beginne, teile ich Ihnen die voraussichtlichen Kosten transparent mit. So entscheiden Sie selbst, ob ich den gesamten Vertrag oder nur einzelne Klauseln prüfe.

Wie lange dauert die Prüfung eines Gewerbemietvertrags?

Wie lange die Prüfung dauert, hängt vor allem vom Umfang des Vertrags und seiner Anlagen ab. Verhandlungen mit der Gegenseite nehmen zusätzlich Zeit in Anspruch. Steht ein Unterschriftstermin bevor, teilen Sie mir das bitte gleich bei der ersten Anfrage mit. Ich nenne Ihnen dann, bis wann Sie mit meiner Einschätzung rechnen können.

Welche Unterlagen werden für die Vertragsprüfung benötigt?

Ich benötige vor allem den vollständigen Vertragsentwurf mit allen Anlagen. Hilfreich sind außerdem Grundrisse, Flächenberechnungen, Baubeschreibungen, ein bereits unterzeichneter Letter of Intent und die bisherige Korrespondenz mit der Gegenseite. Bei einem Nachtrag brauche ich zusätzlich den ursprünglichen Mietvertrag und alle früheren Nachträge. Teilen Sie mir außerdem mit, welche Punkte Ihnen besonders wichtig sind.

Was sollten Mieter vor der Unterschrift unter einen Gewerbemietvertrag prüfen?

Mieter sollten vor allem prüfen, ob Mietzweck, Laufzeit und Kosten zu ihrem Geschäftsmodell passen. Wichtig sind außerdem die Regelungen zu Instandhaltung, Schönheitsreparaturen und zum Zustand, in dem die Räume am Ende zu übergeben sind. Achten Sie darauf, ob der Vertrag Ihnen Konkurrenzschutz gewährt oder ihn ausschließt. Mündliche Absprachen sollten Sie vollständig in den Vertrag aufnehmen lassen.

Reicht ein Mustervertrag aus dem Internet für die Gewerbemiete?

Ein Mustervertrag aus dem Internet ist für die Gewerbemiete meist nur ein Ausgangspunkt. Muster berücksichtigen weder Ihren konkreten Mietzweck noch die Besonderheiten des Objekts, und viele entsprechen nicht dem aktuellen Rechtsstand. Zudem gelten vorformulierte Klauseln als Allgemeine Geschäftsbedingungen und können unwirksam sein. Ich passe vorhandene Muster an oder erstelle einen Vertrag, der zu Ihrem Vorhaben passt.

Wann ist ein Nachtrag zum Mietvertrag für Gewerberäume nötig?

Ein Nachtrag ist nötig, sobald wesentliche Vertragsbestandteile wie Miete, Fläche, Laufzeit oder Mietzweck geändert werden sollen. Bei Verträgen mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr muss er die Textform wahren und sich klar auf den Ursprungsvertrag beziehen. Fehlt das, kann der Vertrag vorzeitig ordentlich gekündigt werden. Ich prüfe vorhandene Nachträge und formuliere neue so, dass die Form gewahrt ist.

Ist ein Letter of Intent bei der Gewerbemiete bindend?

Ein Letter of Intent ist in der Regel nicht bindend und verpflichtet nicht zum Abschluss des Mietvertrags. Er hält die Eckpunkte der Verhandlungen fest und schafft Klarheit über das weitere Vorgehen. Einzelne Regelungen, etwa zur Vertraulichkeit, zur Exklusivität oder zur Kostentragung, können jedoch verbindlich vereinbart sein. Lassen Sie den Letter of Intent deshalb prüfen, bevor Sie ihn unterzeichnen.

Wie lässt sich die Untervermietung im Gewerbemietvertrag regeln?

Die Untervermietung sollte ausdrücklich im Vertrag geregelt sein, denn ohne Erlaubnis des Vermieters darf der Mieter nicht untervermieten (§ 540 BGB). Sinnvoll ist eine Regelung, unter welchen Voraussetzungen der Vermieter zustimmen muss und an wen untervermietet werden darf. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, ohne dass ein wichtiger Grund in der Person des Untermieters vorliegt, kann der Mieter nach dem Gesetz außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen. Gewerbemietverträge regeln dieses Recht häufig abweichend, deshalb prüfe ich, ob die Klausel zu Ihren Plänen passt.

Welche Betriebskosten können auf den Gewerbemieter umgelegt werden?

Umlegen kann der Vermieter nur die Betriebskosten, die im Vertrag klar und eindeutig vereinbart sind. Typisch sind Wasser, Abwasser, Müllabfuhr, Straßenreinigung, Grundsteuer, Versicherungen und Hauswart; bei Gewerberäumen kommen oft Verwaltungskosten oder ein Wachdienst hinzu. Anders als bei Wohnraum ist der Katalog der Betriebskostenverordnung nicht abschließend, die Kosten müssen für den Mieter aber erkennbar bezeichnet sein. Ich empfehle, die umlagefähigen Kosten und den Verteilerschlüssel genau festzulegen.

Lohnt sich die Vertragsprüfung für Vermieter oder nur für Mieter?

Die Prüfung lohnt sich für beide Seiten, denn Vermieter und Mieter verfolgen unterschiedliche Interessen. Als Vermieter wollen Sie eine verlässliche Miete, eine wirksame Kostenverteilung und einen solventen Mieter. Als Mieter brauchen Sie Planungssicherheit, einen passenden Mietzweck und Schutz vor unerwarteten Kosten. Ich prüfe den Vertrag stets aus Ihrer Sicht und vertrete in einer Angelegenheit nur eine Seite.