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Mietvertragskündigung durch einen Anwalt: Wann ist das zulässig
Fachbeitrag im
Mietvertragskündigung durch einen Rechtsanwalt – wann ist dies zulässig?
In einem aktuellen Fall vor dem Amtsgericht Friedberg (AG Friedberg – Az.: 2 C 1008/23 – Urteil vom 25.03.2024) musste ich entscheiden, ob ein Mieter die Anwaltskosten für eine fristlose Kündigung tragen muss. Der private Vermieter hatte seinen Mieter aufgrund von Mietrückständen anwaltlich kündigen lassen und forderte anschließend die Erstattung der Rechtsanwaltskosten in Höhe von 652,57 Euro – und war damit erfolgreich.
Hintergrund: Mietrückstände und Kündigung durch einen Rechtsanwalt
Der Mieter hatte die Mieten für Januar und Februar 2023 in Höhe von insgesamt 4.680 Euro nicht beglichen. Infolgedessen beauftragte ich am 7. Februar 2023 den Vermieter, eine fristlose Kündigung aufgrund von Zahlungsverzug auszusprechen. Nachdem der Mieter die rückständigen Beträge bezahlt hatte, weigerte er sich jedoch, die Kosten für das anwaltliche Kündigungsschreiben zu übernehmen.
Begründung des Mieters für die verspätete Zahlung
Der Beklagte gab an, dass die verspäteten Zahlungen auf ein Missverständnis beim Dauerauftrag zurückzuführen seien. Des Weiteren habe der Vermieter in einem persönlichen Gespräch ihn nicht ausdrücklich auf den Zahlungsrückstand hingewiesen. Aus diesem Grund sei die Beauftragung eines Rechtsanwalts unnötig gewesen und hätte gegen die Pflicht zur Schadensminderung verstoßen.
Entscheidung des Amtsgerichts Friedberg: Die Anwaltskosten sind erstattungsfähig
Das Gericht entschied zugunsten des Vermieters und stellte klar, dass der Mieter spätestens ab dem dritten Werktag des Monats mit der Zahlung in Verzug geraten war.
In diesem Zusammenhang war die Beauftragung eines Rechtsanwalts sinnvoll und notwendig, um die berechtigten Ansprüche des Vermieters durchzusetzen.
Die Richter wiesen darauf hin, dass bei der Beurteilung der Notwendigkeit anwaltlicher Unterstützung die Perspektive einer vernünftig handelnden, wirtschaftlich denkenden Person entscheidend sei. Für private Vermieter ist es in solchen Fällen absolut nachvollziehbar, einen Anwalt hinzuzuziehen.
Rechtliche Bewertung: Es besteht keine Verpflichtung zur monatlichen Überprüfung durch den Vermieter
Das Gericht stellte außerdem fest, dass Vermieter nicht dazu verpflichtet sind, die Mietzahlungen monatlich zu prüfen oder Zahlungsausfälle umgehend wahrzunehmen. Die Verantwortung liegt vielmehr beim Mieter, seinen Zahlungsverpflichtungen ordnungsgemäß nachzukommen.
Da keine Anzeichen für ein bloßes Versehen vorlagen und der Vermieter keine Pflicht zur Schadensminderung verletzt hatte, wurde der Mieter zur Erstattung der Anwaltskosten verurteilt. Diese stellen nach Auffassung des Gerichts einen berechtigten Schadensersatzanspruch gemäß § 286 Abs. 1 BGB dar.
Welche Auswirkungen hat das Urteil auf Mieter und Vermieter?
Das Urteil hat praktische Auswirkungen für beide Parteien des Mietverhältnisses:
Für Mieter:
- Überprüfen Sie regelmäßig Ihre Mietzahlungen, um Verzugsfolgen zu verhindern.
- Auch unbeabsichtigte Zahlungsfehler führen rechtlich zu einem Mietrückstand – und können eine fristlose Kündigung rechtfertigen.
- Reagieren Sie umgehend auf Mahnungen oder anwaltliche Schreiben, um zusätzliche Kosten und gerichtliche Schritte zu vermeiden.
Für Vermieter:
- Insbesondere private Vermieter können bei mehrmonatigen Mietrückständen unmittelbar anwaltliche Unterstützung in Anspruch nehmen, ohne zuvor mahnen zu müssen.
- Die anfallenden Anwaltskosten können als Schadensersatz vom Mieter gefordert werden.
- Bei einfachen Fällen und vorhandener Hausverwaltung kann es dennoch sinnvoll sein, zunächst das Gespräch mit dem Mieter zu suchen.
Das Urteil verdeutlicht: Klare Kommunikation und sorgfältige Überwachung der Zahlungen sind entscheidend, um Konflikte im Mietrecht zu vermeiden. Sowohl Mieter als auch Vermieter profitieren von rechtssicherem Handeln und frühzeitiger anwaltlicher Beratung.
Als Rechtsanwalt für Mietrecht stehe ich Ihnen bei Kündigungen, Zahlungsrückständen und Fragen zu Anwaltskosten zur Seite – professionell, transparent und mit Erfahrung aus zahlreichen Mietrechtsverfahren.
Wie ich als Rechtsanwalt Mieter dabei unterstützen kann, rechtliche Konsequenzen bei versehentlichen Mietrückständen zu vermeiden
Ein unbeabsichtigter Mietrückstand kann rasch zu gravierenden rechtlichen Folgen führen – bis hin zur fristlosen Kündigung des Mietvertrags. Wer frühzeitig handelt und transparent ist, kann jedoch in der Regel größere Schwierigkeiten vermeiden. Ich als Rechtsanwalt im Mietrecht erkläre, welche Schritte Mieter nun unternehmen sollten.
Sofortige Kommunikation mit dem Vermieter
- Sobald ich bemerke, dass die Miete nicht rechtzeitig gezahlt wurde, sollte ich meinen Vermieter umgehend informieren.
- Eine offene und ehrliche Kommunikation kann Missverständnisse vermeiden und zeigt, dass ich bereit bin, den Rückstand zeitnah auszugleichen.
Ursachen erklären und Lösung anbieten
- Ich erläutere die Gründe für den Zahlungsverzug – wie technische Probleme beim Dauerauftrag oder kurzfristige finanzielle Engpässe.
- Ich zeige Kooperationsbereitschaft und biete aktiv Lösungen an. Vermieter reagieren in der Regel verständnisvoll, wenn sie frühzeitig informiert werden.
Ratenzahlungsvereinbarung abschließen
- Wenn ich den Rückstand nicht sofort begleichen kann, sollte ich eine schriftliche Ratenzahlungsvereinbarung mit dem Vermieter treffen.
- So kann ich die offene Summe in monatlichen Teilbeträgen zusätzlich zur laufenden Miete zahlen und den Verlust der Wohnung vermeiden.
Fristen beachten – Kündigung vermeiden
- Ich beachte, dass ein Mietrückstand von mehr als einer Monatsmiete oder ein wiederholter Zahlungsverzug eine fristlose Kündigung nach § 543 BGB rechtfertigen kann.
- Ich begleiche den Rückstand so schnell wie möglich, idealerweise innerhalb eines Monats nach Mahnung.
Schriftliche Dokumentation sichern
- Ich bewahre E-Mails, Briefe, Zahlungsnachweise und Absprachen sorgfältig auf.
- Eine lückenlose Dokumentation zeigt mein Bemühen um eine Lösung und kann im Streitfall vor Gericht entscheidend sein.
Mietzahlung priorisieren
- Ich setze meine Miete an oberste Stelle meiner finanziellen Verpflichtungen.
- Wer seine Mietzahlungen regelmäßig priorisiert, schützt sich langfristig vor rechtlichen Auseinandersetzungen und einer möglichen Kündigung.
Ich berate Sie als Rechtsanwalt für Mietrecht, wenn Sie in Zahlungsverzug geraten sind, und helfe Ihnen, Ihr Mietverhältnis abzusichern. Lassen Sie sich jetzt beraten: Ich prüfe Ihre Situation, erstelle rechtssichere Ratenvereinbarungen und verhindere unnötige Kündigungen oder Räumungsklagen.
Mietrückstände: Diese rechtlichen Optionen stehen mir als Vermieter bei Zahlungsverzug zur Verfügung
Wiederholte Mietrückstände zählen zu den häufigsten Gründen, die Vermieter zur Kündigung bewegen. Wenn ich als Vermieter mit zahlungsunzuverlässigen Mietern konfrontiert werde, kann ich verschiedene rechtliche Schritte einleiten – von der Mahnung bis hin zur Räumungsklage. Ich berate Sie umfassend zu Ihren Rechten und Handlungsmöglichkeiten im Mietrecht.
Mahnung als erster Schritt
- Bleibt die Miete wiederholt aus, sollte ich den Mieter zunächst schriftlich mahnen.
- Die Mahnung dokumentiert den Zahlungsverzug und bildet eine klare Grundlage für weitere rechtliche Schritte.
Fristlose Kündigung bei erheblichen Rückständen
- Gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist eine fristlose Kündigung zulässig, wenn der Mieter
- für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Miete in Verzug ist und der Rückstand mehr als eine Monatsmiete beträgt, oder
- über einen längeren Zeitraum mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten im Rückstand ist.
Ordentliche Kündigung als Alternative
- Wenn die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung nicht gegeben sind, kommt eine ordentliche Kündigung in Betracht.
- Diese setzt wiederholte oder dauerhafte Zahlungsverzögerungen voraus und muss unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen erfolgen.
- Sie ist oft die richtige Wahl, wenn ein Mieter dauerhaft unzuverlässig zahlt, ohne dass die Rückstände für eine fristlose Kündigung ausreichen.
Gerichtliche Schritte – Räumungsklage und Zahlungsklage
- Bleibt der Mieter trotz Kündigung in der Wohnung oder begleicht die Rückstände nicht, kann ich eine Räumungsklage einreichen.
- Ziel ist es, sowohl die Räumung der Wohnung als auch die Zahlung der ausstehenden Mieten gerichtlich durchzusetzen.
Mieter können eine fristlose Kündigung durch Nachzahlung innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB) abwenden.Jedoch können sie eine ordentliche Kündigung nicht abwenden.Daher empfiehlt es sich, beide Kündigungsarten parallel auszusprechen, um meine Ansprüche abzusichern.
Jetzt rechtliche Beratung in Anspruch nehmen: Ich als Rechtsanwalt für Mietrecht unterstütze Vermieter bei Zahlungsverzug, Kündigung und Räumungsverfahren – zügig, wirkungsvoll und bundesweit.