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Rechtsanwalt Wenn der Bauträger die Übernahme verweigert - Rechte und Handlungsmöglichkeiten für Bauunternehmer Berlin
Dienstleistung im Immobilienrecht
Wenn der Bauträger die Übernahme nicht akzeptiert – Rechte und Handlungsmöglichkeiten für Bauunternehmern
In der Praxis treten zunehmend Konflikte auf, wenn der Bauträger die Übernahme oder Eigentumsumschreibung verweigert – obwohl das Bauprojekt weitestgehend abgeschlossen ist. Für Bauunternehmer, die mit Bauträgern zusammenarbeiten, stellt dies eine erhebliche wirtschaftliche Belastung dar.
Im folgenden Beitrag erläutere ich die rechtlichen Grundlagen des Bauträgervertrags, die Voraussetzungen der Eigentumsübertragung sowie die Spielräume, die ich als Rechtsanwalt im Immobilienrecht nutzen kann, um Ihre Ansprüche durchzusetzen.
Bauträgervertrag im Überblick: Pflichten zur Bauleistung und Eigentumsverschaffung
Der Bauträgervertrag weist grundlegende Unterschiede im Vergleich zum klassischen Bauvertrag auf. Während bei einem herkömmlichen Bauvertrag lediglich die Bauleistung geschuldet wird, verpflichtet sich der Bauträger zudem zur Übertragung des Eigentums an dem Grundstück oder der Wohnung.
Für Bauunternehmer ist es von Bedeutung: Der Bauträger fungiert als Bauherr auf seinem eigenen Grundstück – und ist erst nach vollständiger Zahlung des Kaufpreises zur Eigentumsübertragung verpflichtet. Genau an dieser Stelle entstehen häufig rechtliche Streitigkeiten.
In der Praxis treten zunehmend Konflikte auf, wenn der Bauträger die Übernahme oder Eigentumsumschreibung verweigert – obwohl das Bauprojekt nahezu abgeschlossen ist. Dies stellt für Bauunternehmer, die mit Bauträgern zusammenarbeiten, eine erhebliche wirtschaftliche Belastung dar.
Der folgende Beitrag erläutert die rechtlichen Grundlagen des Bauträgervertrags, die Voraussetzungen der Eigentumsübertragung sowie die Spielräume, die ich als Rechtsanwalt für Immobilienrecht nutzen kann, um Ihre Ansprüche durchzusetzen.
Die Pflicht zur Eigentumsübertragung: Auflassung und Umschreibung im Grundbuch.
Im Bauträgervertrag wird in der Regel die Auflassung – also die Einigung über den Eigentumsübergang – bereits erklärt. Die tatsächliche Eintragung im Grundbuch erfolgt jedoch erst nach vollständiger Zahlung des Kaufpreises.
Gemäß § 3 Abs. 2 MaBV darf der Bauträger die Schlussrate erst verlangen, wenn das Werk vollständig fertiggestellt ist. Verzögerungen oder Mängel können somit sowohl die Zahlung als auch die Eigentumsübertragung behindern.
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„Vollständige Fertigstellung“ – ein strittiger Begriff im Immobilienrecht
Die Frage, ob ein Bauwerk vollständig fertiggestellt ist, führt regelmäßig zu Auseinandersetzungen. Die Gerichte haben in dieser Hinsicht unterschiedliche Auffassungen:
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OLG Celle (Urteil vom 30.10.2014, 16 U 90/14): Eine vollständige Fertigstellung setzt voraus, dass sämtliche Mängel – auch die unwesentlichen – behoben sind.
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Kammergericht Berlin (Urteil vom 18.10.2022, 7 U 41/21): Diese strikte Auffassung wird bestätigt.
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OLG Hamm (Urteil vom 03.07.2007, 21 U 14/17): Wenn beide Parteien ein Mängelprotokoll anfertigen, wird das Objekt bis zur Beseitigung dieser Mängel als nicht vollständig fertiggestellt angesehen – selbst bei nur geringfügigen Mängeln.
Für mich als Bauunternehmer ist entscheidend: Ein Bauträger kann die Fertigstellung häufig über längere Zeit hinweg nicht nachweisen – und nutzt die Verweigerung der Eigentumsübertragung dann als Druckmittel.
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Wenn der Bauträger sich weigert: Die gängige Pattsituation
In der Praxis ergeben sich widersprüchliche Situationen: Der Bauträger ist nicht in der Lage, die vollständige Fertigstellung zu erreichen – verlangt jedoch gleichzeitig die letzte Kaufpreisrate, um die Eigentumsumschreibung vorzunehmen. Damit macht er die Eigentumsübertragung von einer Zahlung abhängig, die er selbst durch die ausbleibende Fertigstellung hinauszögert.
Für Bauunternehmer entsteht dadurch Planungsunsicherheit, wenn Projekte fristgerecht abgeschlossen werden sollen oder Folgearbeiten davon abhängen.
Anspruch auf Übertragung des Eigentums trotz ausstehender Restzahlung.
Zentral ist die Frage: Kann der Erwerber die Eigentumsumschreibung verlangen, obwohl ein Teil des Kaufpreises noch nicht gezahlt ist?
Die Antwort: In vielen Fällen ja. Gerichte sehen eine Verweigerung häufig als treuwidrig an, wenn der Bauträger selbst in Verzug geraten ist.
Beispiele aus der Rechtsprechung:
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KG Berlin (Urteil vom 18.10.2022, 7 U 41/21): Der Bauträger muss auch dann auflassen, wenn noch 8,5 % des Kaufpreises offen sind.
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OLG München (Urteil vom 27.04.2016, 28 U 4738/13): Eine Verweigerung ist unzulässig, wenn der Erwerber berechtigt z. B. 8 % wegen Mängeln einbehält.
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OLG Hamburg (Urteil vom 17.04.2015, 9 U 35/14): Selbst ein Mängelrückbehalt von 10 % steht der Eigentumsübertragung nicht entgegen, wenn der Bauträger seine Pflichten verletzt.
Für Bauunternehmer wichtig: Ein spezialisierter Anwalt kann Treuwidrigkeit überzeugend darlegen und die Eigentumsumschreibung auch ohne vollständigen Kaufpreis durchsetzen.
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Gegenstimmen in der Rechtsprechung: Wann der Bauträger das Recht hat, abzulehnen.
Einzelne ältere Entscheidungen vertreten eine abweichende Meinung: Das OLG Karlsruhe (Urteil vom 18.07.2006, 17 U 326/05) betrachtete selbst eine Restforderung von lediglich 3,5 % als ausreichend, um dem Bauträger die Übertragung zu verwehren – selbst wenn die Forderung bereits verjährt war. Diese Sichtweise stellt jedoch heutzutage eher eine Ausnahme dar.
Die gegenwärtige Linie der Obergerichte stärkt überwiegend meine Position als Erwerber.
Konflikte vermeiden statt kostspielig zu lösen: Lassen Sie Ihr Anliegen im Immobilienrecht gründlich prüfen – hier berate ich Sie gerne.
Fazit: Die Eigentumsübertragung kann in der Regel rechtlich durchgesetzt werden.
Für Bauunternehmer und Auftraggeber im Bauträgergeschäft ist es von Bedeutung zu wissen:
Die Eigentumsübertragung kann in vielen Fällen trotz ausstehender Restbeträge gefordert werden – insbesondere dann, wenn der Bauträger mit der Fertigstellung oder der Beseitigung von Mängeln im Verzug ist.
Als Rechtsanwalt für Immobilienrecht kann ich die Situation rechtlich bewerten, Treuwidrigkeit geltend machen und die Eigentumsumschreibung durchsetzen. Dadurch verlieren Bauträger das häufig genutzte Druckmittel der Eigentumsverweigerung.
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Warum eine spezialisierte Beratung im Immobilienrecht für Bauunternehmer besonders wertvoll ist
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In der Vertragsgestaltung setze ich auf klare, präventive Strukturen, die typische Konflikte frühzeitig vermeiden.
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
In diesem Fall hindert der Bauträger die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch, oft mit der Argumentation, dass der Kaufpreis noch nicht vollständig beglichen wurde. Häufig ist jedoch die unvollständige Fertigstellung das zugrunde liegende Problem – ein typischer Streitpunkt im Bauträgerrecht.
Im Grunde genommen ja – allerdings nur, wenn das Werk vollständig abgeschlossen ist. Sollte die vollständige Fertigstellung fehlen, ist der Erwerber berechtigt, einen Einbehalt vorzunehmen.
Einige Gerichte (z. B. OLG Celle, KG Berlin) fordern die Beseitigung sämtlicher Mängel, auch der geringfügigen. Andere entscheiden hingegen großzügiger. Entscheidend ist § 3 Abs. 2 MaBV: Die letzte Rate darf nur bei vollständiger Fertigstellung eingefordert werden.
Ja, das kommt sehr häufig vor. Gerichte betrachten eine Verweigerung durch den Bauträger oft als treuwidrig, wenn der Bauträger selbst im Verzug ist oder Mängel nicht behoben hat.
In diesem Fall kann ich häufig die Umschreibung verlangen und gleichzeitig Schadensersatzforderungen oder Verzugsansprüche prüfen lassen. Mit einem Rechtsanwalt für Immobilienrecht kann ich hier strategisch vorgehen.
Die Auflassung wird in der Regel im Voraus erklärt, jedoch ist ihr Vollzug an die vollständige Zahlung gebunden. Sollte der Bauträger die vollständige Fertigstellung schuldhaft verhindern, kann diese Bindung entfallen.
Ja. Wenn der Bauträger selbst für den Zahlungsverzug verantwortlich ist (z. B. aufgrund von Mängeln), wird eine Verweigerung häufig als treuwidrig angesehen (§ 242 BGB).
Ich kann die Eigentumsumschreibung durchsetzen, gegebenenfalls im einstweiligen Rechtsschutz oder durch eine Leistungsklage. Oft genügt bereits ein anwaltliches Schreiben.
Er setzt sich Schadensersatzansprüchen, Verzugsschäden, Verzugszinsen und möglicherweise auch Reputationsschäden aus. Darüber hinaus kann die Eigentumsübertragung gerichtlich durchgesetzt werden.
Ja. In den meisten Fällen kann ich als spezialisierter Rechtsanwalt für Immobilienrecht die Eigentumsübertragung oder eine Mängelbeseitigung ohne ein Gerichtsverfahren erfolgreich durchsetzen.