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Rechtsanwaltskanzlei Schulze - Rechtssichere Lösungen für komplexe Bauprojekte - von der Vertragsgestaltung bis zur Übergabe
Rechtsanwalt Gewerbemietrecht Berlin
Mit fundiertem Immobilienrecht schaffen wir Klarheit, Sicherheit und Vertrauen zwischen Bauträger und Erwerber.
Unsere Leistungen im Gewerbemietrecht – Rechtsanwalt für Gewerbeanmeldung, Gewerbeabmeldung und Gewerbemietverträge
Das gewerbliche Mietrecht, auch als Gewerbemietrecht bekannt, unterscheidet sich erheblich vom Wohnraummietrecht: Es ist weniger stark gesetzlich reguliert und bietet keinen speziellen Mieterschutz wie im Wohnraummietrecht, etwa in Form von Kündigungsschutz. Diese Unterschiede haben signifikante Auswirkungen auf die Vermietung und Anmietung von Ladengeschäften, Büros oder Lagerräumen. Der Gewerbemietvertrag stellt die zentrale Quelle für das rechtliche Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter dar, da hierin ihre Rechte und Pflichten konkretisiert werden. Daher empfehle ich, dem Gewerbemietvertrag bereits vor Vertragsabschluss besondere Aufmerksamkeit zu widmen. Ein individuell gestalteter Mietvertrag schafft eine maßgeschneiderte Grundlage für das spätere Mietverhältnis und bietet den besten Schutz vor potenziellen Streitigkeiten im Gewerbemietrecht. Sollten Sie Unterstützung von einem Rechtsanwalt für Gewerbemietrecht und Mietrecht benötigen, stehe ich Ihnen gerne unverbindlich zur Verfügung.
Zustandekommen eines Vertrags im Gewerbemietrecht
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Aus Gründen der Beweissicherung ist es empfehlenswert, einen Gewerbemietvertrag schriftlich zu dokumentieren.
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Dies schließt beispielsweise Regelungen zur
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Nebenkostenabrechnung,
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Renovierungspflichten des Vermieters vor Mietbeginn oder
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Rückbauverpflichtungen des Mieters am Vertragsende ein.
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Die Nutzung von Musterverträgen ist in diesem Zusammenhang nicht ratsam, da individuelle Vereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter oft zu komplex sind, um in Standardvorlagen adäquat widergespiegelt zu werden.
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Ein Gewerbemietvertrag sollte folgende Punkte umfassen, insbesondere wenn gewerbliches Mietrecht anwendbar ist:
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Eine klare und vollständige Identifizierung der Vertragsparteien, einschließlich ihrer Rechtsformen.
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Eine präzise Beschreibung der Immobilie, die Gegenstand des Vertrages ist, einschließlich Größe und Lage.
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Festlegung des Mietzwecks und der Nutzungsrechte (zum Beispiel Ladengeschäft, Büro, Kanzlei, Praxis, Lager).
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Vereinbarungen über die Höhe des Mietzinses.
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Regelungen zur Form und Höhe der Kaution.
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Festlegung der Vertragsdauer und Kündigungsfristen sowie Möglichkeiten zur vorzeitigen Kündigung oder Verlängerungsklauseln.
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Nebenabreden zu Renovierungspflichten, Regelungen für Ein- und Umbauten, Konkurrenzschutzklauseln und Nachmieterregelungen während der Vertragslaufzeit.
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Vereinbarungen über den Kauf von Inventar oder die Anmietung von Stellplätzen.
Mietvertragsdauern im gewerblichen Mietrecht
Im Gewerbemietrecht haben Sie im Gegensatz zum Wohnraummietrecht die Möglichkeit, die Laufzeit des Mietvertrags flexibel festzulegen.
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Ein Gewerbemietvertrag kann ohne Schwierigkeiten befristet abgeschlossen werden.
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Üblicherweise werden Laufzeiten von drei bis fünf Jahren vereinbart, jedoch sind auch längere Zeiträume wie zehn oder fünfzehn Jahre möglich.
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Da ein befristeter gewerblicher Mietvertrag in der Regel nicht ordentlich gekündigt werden kann, sollten insbesondere Mieter sorgfältig prüfen, ob sie das rechtliche und wirtschaftliche Risiko einer langen Vertragslaufzeit übernehmen möchten.
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Ist in einem befristeten Gewerbemietvertrag keine Optionsklausel oder Verlängerungsklausel vereinbart, endet der Vertrag automatisch mit seinem Ablaufdatum, ohne dass eine Kündigung erforderlich ist.
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Falls eine Verlängerungsklausel vereinbart ist, muss der Mieter der Verlängerung des Mietvertrags widersprechen, um dessen automatische Verlängerung zu verhindern.
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Es ist daher entscheidend, die vereinbarte Frist zum Widerspruch gegen die Verlängerung des Mietvertrags genau zu überwachen.
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Im Gegensatz dazu erfordert eine Optionsklausel, dass der Mieter aktiv die Option auf Verlängerung des Vertrags ausübt.
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Nur, wenn diese Option ausgeübt wird, verlängert sich der befristete Mietvertrag um einen weiteren festgelegten Zeitraum.
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Wenn die Option nicht ausgeübt wird, endet der Mietvertrag gemäß Gewerbemietrecht zum ursprünglich vereinbarten Zeitpunkt.
Haben Sie Fragen zu befristeten Gewerbemietverträgen, Verlängerungsklauseln oder Optionsklauseln? Als Rechtsanwalt für Gewerbemietrecht und Mietrecht stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung!
Gewerbliches Mietrecht in Bezug auf Miet- und Betriebskosten
Im Gewerbemietrecht habe ich die Möglichkeit, die Miete individuell mit den Mietparteien zu vereinbaren.
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Es stehen verschiedene Modelle zur Auswahl, wie die klassische monatliche Festmiete, eine Umsatzmiete mit festem Sockel- und Höchstmietbetrag, Staffel- oder Indexmieten.
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Wertsicherungsklauseln, bei denen die Miete an veränderbare Wertmaßstäbe wie den Kostenindex für Lebenshaltung gebunden wird, sind genehmigungspflichtig.
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Trotz fehlender verbindlicher Obergrenzen bei der Miethöhe regulieren Angebot und Nachfrage die Mietpreise. Anders als im Wohnraummietrecht gibt es im Gewerbemietrecht keinen Mietspiegel oder eine ortsübliche Vergleichsmiete.
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Wichtig sind lediglich die Grenzen der Sittenwidrigkeit und des Wuchers.
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Für Gewerbemieter ist die Festmiete in der Regel am vorteilhaftesten, da sie sicher kalkulierbar ist.
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Es ist jedoch ratsam, im Mietvertrag Rahmenbedingungen für eine Mietanpassung vorzusehen, um während des Mietverhältnisses Rechtssicherheit zu gewährleisten.
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Gewerbemieter sind verpflichtet, neben der Nettomiete ihren Anteil an Betriebskosten zu tragen.
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Die Abrechnung der Betriebskosten erfolgt anteilig wie bei der Wohnraummiete, wobei bei Gewerbeimmobilien in der Regel mehr Kosten umgelegt werden können, einschließlich Verwaltungskosten.
Benötigen Sie rechtlichen Rat zu Mietzahlungsklauseln oder haben Sie Fragen zur Umlage von Betriebskosten? Als Rechtsanwalt für Gewerbemietrecht und Mietrecht stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Zögern Sie nicht, mich unverbindlich zu kontaktieren.
Gewerbliches Mietrecht und Schutz vor Konkurrenz
Konkurrenzschutz ist für Mieter von Gewerbeflächen, sei es für Gewerbetreibende oder Freiberufler wie Rechtsanwälte oder Ärzte, von großer Bedeutung.
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Fehlt eine entsprechende Klausel im Mietvertrag, kann sich der Mieter gemäß Gewerbemietrecht auf den sogenannten „immanenten Konkurrenzschutz“ berufen, sofern dieser nicht ausdrücklich ausgeschlossen wurde.
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Die Rechtsprechung sieht Konkurrenzschutz als Bestandteil des vertraglich vereinbarten Gebrauchs, insbesondere bei Gewerbeflächen innerhalb eines größeren Komplexes, an.
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Gewerbliche Mieter dürfen nicht unzulässig in ihrer Geschäftstätigkeit beeinträchtigt werden, indem der Vermieter Flächen in der Umgebung an Konkurrenten vermietet.
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Dies betrifft vor allem Einkaufszentren, Ärztehäuser oder Gewerbezentren mit Publikumsverkehr.
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Konkurrenzschutz bezieht sich auf dasselbe Gebäude oder Grundstück sowie angrenzende Grundstücke desselben Vermieters, sofern nicht anders vereinbart.
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Der immanente Konkurrenzschutz ist nur relevant, wenn die räumliche Nähe die Geschäftstätigkeit beeinflusst.
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Während für Online-Wettbewerber die räumliche Nähe keine Rolle spielt, ist Konkurrenzschutz vor allem für den stationären Handel, die Gastronomie oder ähnliche Dienstleistungen von Bedeutung.
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Die Anwendung des Konkurrenzschutzes gemäß Gewerbemietrecht ist vom Einzelfall abhängig, insbesondere von der Lage der Gewerbefläche.
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Daher sollte eine entsprechende Klausel in jedem Gewerbemietvertrag enthalten sein und genau auf die individuellen Gegebenheiten zugeschnitten werden.
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Eine genaue Definition des eigenen Mietzwecks im Gewerbemietvertrag schafft zusätzliche Rechtssicherheit, um festzulegen, wer als „Konkurrent“ gilt.
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Eine Verletzung des Konkurrenzschutzes kann erhebliche Folgen haben:
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Sie kann das Mietobjekt mangelhaft machen und den Mieter dazu berechtigen, die Miete zu mindern, Schadensersatz zu verlangen oder den Mietvertrag fristlos zu kündigen, falls die Beeinträchtigung durch die Konkurrenz unzumutbar ist.
Falls Sie Fragen zum Konkurrenzschutz im Gewerbemietrecht haben oder rechtliche Beratung durch einen Rechtsanwalt für Mietrecht bzw. Gewerberaummietrecht benötigen, stehe ich Ihnen unverbindlich zur Verfügung.
Kündigung von Gewerbemietverträgen
Ein unbefristetes Mietverhältnis ermöglicht sowohl Mietern als auch Vermietern eine ordentliche oder fristlose Kündigung.
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Im Gewerberaummietrecht kann die Kündigung formlos und ohne Begründung erfolgen, jedoch empfehle ich aus Beweisgründen eine schriftliche Kündigung.
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Wenn der Mietvertrag keine Teilkündigung erlaubt, muss die Kündigung die gesamte Gewerbefläche umfassen.
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Es ist daher ratsam, bereits beim Vertragsabschluss die Option für Teilkündigungen vorzusehen, besonders wenn die Gewerbefläche geteilt werden kann (z.B. einzelne Räume, Etagen etc.).
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Sofern keine abweichende Vereinbarung getroffen wurde, muss nach Gewerbemietrecht eine Kündigung spätestens bis zum dritten Werktag eines Kalendervierteljahres für das Ende des nächsten Kalendervierteljahres erfolgen.
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Diese Regelung gilt sowohl für kurzfristige als auch für langjährige Mietverträge.
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Ein befristeter Mietvertrag kann in diesem Kontext mehr Rechtssicherheit bieten.
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Neben der ordentlichen, fristgerechten Kündigung können sowohl Vermieter als auch Mieter den Gewerbemietvertrag aus wichtigem Grund fristlos kündigen. Dies kann beispielsweise bei
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wiederholtem Zahlungsverzug des Mieters,
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ausbleibender Kaution,
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geschäftsschädigenden Äußerungen seitens des Mieters oder
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Verletzung einer bestehenden Betriebspflicht durch den Mieter der Fall sein.
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Mieter haben das Recht, fristlos zu kündigen, wenn die Mietsache ganz oder teilweise nicht rechtzeitig übergeben wird, die Gewerbefläche mangelhaft ist oder der Mieter unberechtigt daran gehindert wird, darauf zuzugreifen.
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Zusätzlich zur Kündigung können die Parteien den Mietvertrag jederzeit einvernehmlich durch einen Aufhebungsvertrag auflösen.
Benötigen Sie Unterstützung bei der ordentlichen oder fristlosen Kündigung eines Gewerbemietvertrags, oder wurde Ihnen gekündigt? Als Rechtsanwalt für Gewerbemietrecht und Mietrecht stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.
Rückgabe der Mietsache und Vertragsabwicklung
Für die ordnungsgemäße Rückgabe von Gewerberäumen ist vor allem der Gewerbemietvertrag entscheidend, da er die Rechte und Pflichten beider Vertragsparteien festlegt.
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Häufige Streitpunkte bei der Rückgabe sind die Renovierungspflicht oder der Rückbau von Einbauten durch den Mieter.
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Im Allgemeinen ist der Mieter verpflichtet, die Gewerberäume in den Zustand bei Vertragsbeginn zurückzuversetzen und etwaige Ein- und Umbauten zu entfernen, sofern keine abweichenden Vereinbarungen getroffen wurden.
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Erfüllt der Mieter seine Verpflichtungen am Ende des Mietvertrags nicht, kann er schadensersatzpflichtig werden.
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In diesem Fall kann der Vermieter die Kosten geltend machen, die er aufwenden muss, um den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen.
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Ob ein Mieter durch Nichterfüllung der Renovierungs- oder Rückbauverpflichtungen vertragswidrig handelt, ist jedoch vom Einzelfall abhängig.
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Es ist zu beachten, dass nicht jede Klausel im Mietvertrag in diesem Kontext wirksam ist.
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Gemäß dem Gewerbemietrecht muss eine Klausel tatsächlich wirksam sein, damit der Mieter die Gewerbefläche nur besenrein übergeben muss.
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Eine Überprüfung dieser Klauseln vor Vertragsende kann daher sinnvoll sein.
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Die Wirksamkeit von Renovierungs- und Rückbauklauseln im Mietvertrag ist eine Frage des Einzelfalls.
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Klauseln, die als Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) im Mietvertrag verwendet werden, unterliegen einer gerichtlichen Inhaltskontrolle: Sie dürfen den Mieter nicht unangemessen benachteiligen, andernfalls sind sie unwirksam.
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Individuell ausgehandelte Vertragsklauseln unterliegen hingegen keiner späteren gerichtlichen Prüfung.
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Trotzdem können Mieter und Vermieter mündlich oder im Übergabeprotokoll nachträglich andere Regelungen treffen, um geänderten Situationen beim Ende des Mietvertrags gerecht zu werden.
Haben Sie Bedenken bei der Rückgabe Ihrer Gewerberäume? Als Ihr Rechtsanwalt für Gewerbemietrecht und Mietrecht stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.
Mängelgewährleistung
Auch in Bezug auf Mängel und Gewährleistung können im Gewerbemietvertrag Vereinbarungen getroffen werden, die von den gesetzlichen Regelungen abweichen.
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Im Gewerbemietrecht besteht grundsätzlich die Möglichkeit, durch individuelle Absprachen wirksame Regelungen zu treffen, die jedoch keine vorgefertigten Formularklauseln darstellen dürfen, da diese den Mieter unangemessen benachteiligen könnten.
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Eine Gewerbeimmobilie gilt grundsätzlich als mangelhaft, wenn der aktuelle Zustand negativ vom vereinbarten Zustand abweicht.
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Dies kann physische Strukturen betreffen oder „Mängel“ in der vereinbarten Nutzbarkeit.
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Wenn die im Mietvertrag festgelegte Nutzung aufgrund behördlicher Untersagungen nicht möglich ist und dies die Nutzbarkeit der Immobilie für den Mieter einschränkt, kann dies gegebenenfalls zu einer Mietminderung gemäß Gewerbemietrecht führen, in schwerwiegenden Fällen sogar zu einer fristlosen Kündigung berechtigen.
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Im gewerblichen Mietrecht ist es jedoch möglich, dass der Vermieter die Haftung für bestimmte Mängel ausschließt oder beschränkt, auch in Bezug auf Mietminderungen.
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Allerdings ist es nicht zulässig, die Haftung des Vermieters für die tatsächliche und rechtliche Eignung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch auszuschließen.
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Die verschuldensunabhängige Garantiehaftung des Vermieters für Mietmängel zu Beginn des Mietverhältnisses kann jedoch durch individuelle Regelungen (nicht durch Formularklauseln!) auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt werden.
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Das Minderungsrecht des Mieters kann in Formularverträgen nicht vollständig ausgeschlossen werden.
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Es ist jedoch möglich, die Minderung davon abhängig zu machen, dass ein Mangel zwischen den Parteien unbestritten oder rechtskräftig festgestellt ist.
Benötigen Sie Beratung zu Fragen bezüglich Mängeln und Gewährleistung im gewerblichen Mietrecht? Als Rechtsanwalt für Gewerbemietrecht und Mietrecht stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung!
Rechtsanwaltliche Dienstleistungen im Gewerbemietrecht
Meine Kanzlei ist auf Mietrecht und Gewerbemietrecht spezialisiert und bietet umfassende Unterstützung für Vermieter und Mieter in allen Belangen des Gewerbemietrechts. Von der Erstellung bis zur gerichtlichen Vertretung decke ich alle Aspekte ab. Zu meinen Leistungen gehören:
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Erstellung von mietrechtlichen Letter of Intent/ Mietvorvertrag
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Gestaltung und Überprüfung von Gewerbemietverträgen mit branchenspezifischen Anforderungen
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Büro, Einzelhandel, Fachmarktzentren, Einkaufszentren, Apotheken, Arzt- bzw. Zahnarztpraxen
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Regelungen zur Vertragslaufzeit, Kündigungsrechten, Konkurrenz- und Sortimentsschutzklauseln
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Vereinbarungen zur Mietanpassung und Betriebskosten, Instandhaltung, Instandsetzung und Schönheitsreparaturen
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Absicherung von Mietsicherheiten
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Beratung zu rechtlichen Anforderungen der Schriftform
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Durchführung von mietrechtlichen Due Diligence bei Immobilienkäufen
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Beratung zu Mieterdienstbarkeiten
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Klärung umsatzsteuerrechtlicher Fragen (Umsatzsteueroption)
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Gerichtliche und außergerichtliche Vertretung in gewerbemietrechtlichen Streitigkeiten, einschließlich maklerrechtlicher Fragen.
Konkurrenzschutz? Mietvertrag? Sollten Sie Unterstützung von mir als Rechtsanwalt für Gewerbemietrecht und Mietrecht benötigen – sprechen Sie mich gerne unverbindlich an!
Eine Gewerberaummiete oder Geschäftsraummiete liegt vor, wenn Gebäude, Räume, Grundstücke oder Flächen gegen Entgelt für gewerbliche oder berufliche Zwecke genutzt werden. Bei der Unterscheidung zwischen Wohnraummiete und Gewerbemiete ist es entscheidend, für welchen konkreten Zweck die Räume genutzt werden sollen.
Ein entscheidender Unterschied besteht darin, dass ein Wohnungsmietvertrag nicht ohne ein berechtigtes Interesse gekündigt werden kann. Ein Gewerbemietvertrag hingegen kann, sofern er nicht befristet ist, zum Ende eines Quartals mit einer Frist von drei Werktagen zum Ablauf des nächsten Quartals gekündigt werden.
Von besonderer Bedeutung sind hierbei die benannten Vertragsparteien einschließlich ihrer Rechtsform, eine präzise Beschreibung des Mietobjekts mit Angaben zu Größe und Lage, der Zweck der Miete und die Nutzungsrechte, die Vertragslaufzeit, die Miethöhe, die Höhe und Form der Kaution sowie Informationen zur Kündigung inklusive der Fristen.
Ein erheblicher Grund muss vorliegen, damit eine fristlose Kündigung eines Gewerbemietvertrags gerechtfertigt ist, sodass es für den Vermieter unzumutbar wird, das Mietverhältnis fortzusetzen. Mögliche Gründe hierfür sind unter anderem Zahlungsverzug, Verstöße gegen die Beheizungspflichten oder geschäftsschädigende Äußerungen.
Als gewerblicher Mieter haben Sie das Recht auf Mietminderung, Schadensersatzansprüche, eine Fristsetzung zur Mängelbeseitigung und gegebenenfalls auf eine außerordentliche Kündigung, wenn Mängel die Nutzung der Mietsache beeinträchtigen. Zum Beispiel: Ihre Werkstatt befindet sich in einem neu ausgewiesenen Wasserschutzgebiet und der Betriebsausführung ist zulässig.
Im Gewerbemietrecht können diverse Betriebskosten auf den Mieter übertragen werden, darunter Aufwendungen für Heizung, Wasserverbrauch, Aufzug und Straßenreinigung sowie die Grundsteuer. Falls Vermieter weitere Betriebskosten geltend machen möchten, müssen diese eindeutig im Mietvertrag aufgeführt sein.
Der Konkurrenzschutz im Gewerbemietrecht beschreibt die Abmachung zwischen Vermieter und Mieter, bei der der Vermieter sich verpflichtet, den Mieter vor unmittelbaren Konkurrenten zu bewahren. Diese Regelung kann im Gewerbemietvertrag festgehalten werden, jedoch gibt es hierfür keine gesetzliche Vorgabe.
Grundsätzlich steht es den Vertragsparteien frei, den Konkurrenzschutz rechtswirksam auszuschließen. Es kann jedoch vorkommen, dass der Gewerbemieter unangemessen benachteiligt wird, wenn der Konkurrenzschutz ausgeschlossen und gleichzeitig eine Sortimentsbindung für den Mieter auferlegt wird.
Gewerbliche Mieter genießen nicht denselben Schutz wie Privatmieter. Die Kündigung des Mietvertrags oder Mängel an der Mietsache können Gründe sein, mich als Rechtsanwalt für Gewerbemietrecht zu konsultieren. Vermieter können sich beispielsweise bei Zahlungsverzögerungen oder unsachgemäßem Umgang an einen Rechtsanwalt wenden.
Die Kosten für meine Beauftragung als Rechtsanwalt im Bereich Gewerbemietrecht differieren je nach spezifischem Anliegen und sind durch das Rechtsanwaltsvergütungsgesetz geregelt. Die Höhe meines Honorars orientiert sich folglich an dem konkreten Sachverhalt, den ich bearbeiten soll.