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Ihre Kanzlei Rechtsanwaltskanzlei Schulze.
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Rechtsanwaltskanzlei Schulze - Rechtssichere Lösungen für komplexe Bauprojekte - von der Vertragsgestaltung bis zur Übergabe
Rechtsanwalt Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht Berlin
Mit fundiertem Immobilienrecht schaffen wir Klarheit, Sicherheit und Vertrauen zwischen Bauträger und Erwerber.
Das Mietrecht betrifft jeden einzelnen von uns
57,9 % der Deutschen wohnen zur Miete. Das entspricht nahezu 50 Millionen Menschen. Nirgendwo sonst in Europa leben so viele Personen in einem Mietverhältnis. Gleichzeitig steigen die Mieten kontinuierlich. Allein in den letzten 5 Jahren betrug die durchschnittliche Mieterhöhung 9,1 %. Zudem kommen steigende Nebenkosten, die Instandsetzung, Modernisierungen und zuletzt der Eigenbedarf eines Vermieters hinzu. Daher stellt das Mietrecht eines der zentralen Rechtsgebiete in Deutschland dar. Aber geschieht tatsächlich alles ordnungsgemäß?
Was ist alles enthalten?
Das Mietrecht stellt ein umfangreiches und komplexes Rechtsgebiet dar. Der zentrale Anknüpfungspunkt ist der Mietvertrag zwischen mir als Rechtsanwalt und einem Mieter sowie einem Vermieter. Der Vermieter verpflichtet sich, gegen ein Entgelt, dem Mieter das Mietobjekt für eine bestimmte Zeit oder auch unbegrenzt zu überlassen. Der Mieter wird somit Besitzer, während der Vermieter weiterhin Eigentümer bleibt. Die gesetzlichen Regelungen zu Mietverträgen sind in den §§ 535 bis 597 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) festgelegt. Grundsätzlich kann nahezu alles vermietet werden; im Folgenden informiere ich Sie über das Recht bei Mietverträgen, die Wohn- und Gewerberaummietverhältnisse betreffen. Dabei ist entscheidend, ob die gemietete Immobilie zum Wohnen oder als Gewerberäume genutzt wird. Rund um das Mietverhältnis ergeben sich auch in anderen Bereichen rechtliche Fragestellungen. So umfasst das Mietrecht ebenfalls das Makler- und Nachbarrecht. Auch Fragen zum Wohnungseigentum sowie das Verfahrens- und Vollstreckungsrecht gehören dazu.
Sie möchten Ihren Mietvertrag rechtssicher formulieren oder spezielle Vereinbarungen treffen? Ich unterstütze Sie bei der Gestaltung.
Besonderheiten bei Mietverhältnissen über Wohnraum
In einem Mietverhältnis über Wohnraum genieße ich als Mieter besonderen Mieterschutz. Mein Besitz an der Wohnung ist gemäß Art. 14 Absatz 1 Satz 1 des Grundgesetzes (GG) verfassungsrechtlich geschützt. Ich muss also grundsätzlich niemanden in die Wohnung lassen; auch nicht den Eigentümer. Zudem bin ich in meinem Kündigungsrecht beschränkt. In der Regel beträgt die Kündigungsfrist 3 Monate. Diese kann nicht zulasten des Mieters verlängert werden. Hingegen verlängert sich die Kündigungsfrist für den Vermieter je länger der Mietvertrag besteht. In bestimmten Fällen steht dem Vermieter jedoch ein besonderes Kündigungsrecht zu. Das ist der Fall, wenn ich mit meiner Mietzahlung in Verzug bin (also zu spät oder gar nicht zahle). Die vereinbarte Monatsmiete (auch Mietzins genannt) ist am dritten Tage nach Monatsbeginn fällig. Wie hoch die Miete ausfällt, legen die Parteien selbst in ihrem Mietvertrag fest. Der Vermieter hat hierbei einen Anspruch auf eine Mieterhöhung. Ein solches Mieterhöhungsverlangen steht aber nur in den gesetzlich erlaubten Grenzen zu. Meist handelt es sich dabei um eine Mietanpassung an die örtliche Vergleichsmiete. Sie richtet sich in den Städten nach dem kommunalen Mietspiegel. Eine Mieterhöhung muss gewisse Grenzen (meist 15% oder 20%) in einem zeitlichen Abstand von 3 Jahren einhalten. Eine Mietminderung aufgrund fallender Mietspiegel kann ich hingegen nicht verlangen.
Hat Ihr Vermieter die Miete angehoben? Wurde Ihnen die Wohnung gekündigt? Ihre Mieter zahlen nicht oder ziehen nicht aus? Jeder Fall ist individuell, was das Mietrecht so kompliziert macht. Da es um Ihre eigenen vier Wände geht, empfehle ich Ihnen, sich von einem Rechtsanwalt beraten zu lassen.
Maßnahmen zur Modernisierung: Die Mieterhöhung auf umgehbare Weise
Es kommt häufig vor, dass ich Modernisierungsmaßnahmen in Wohnungen durchführe, die darauf abzielen, den Komfort und die Energieeffizienz zu steigern. Allerdings können solche Maßnahmen auch zu Mieterhöhungen führen. Die von mir berechnete Modernisierungsumlage ist auf 8% der Monatsmiete begrenzt. Der Mieter hat in der Regel die Pflicht, die Modernisierungsmaßnahmen zu dulden und Handwerker in die Wohnung zu lassen. Dennoch müssen die Bauarbeiten ein zumutbares Maß nicht überschreiten. Bei berechtigten Gründen kann der Mieter auch Widerspruch einlegen. In jedem Fall bin ich verpflichtet, den Mieter über geplante Modernisierungsmaßnahmen und die daraus resultierenden Mieterhöhungen zu informieren.
Bei Mängeln: nicht beschweren, sondern den Preis mindern
Mieter haben das Recht, die Miete bei Mängeln zu reduzieren, ähnlich wie Vermieter die Miete bei Verbesserungen der Wohnung erhöhen können. Es müssen jedoch tatsächlich Mängel vorliegen, wie etwa Schimmel, Baulärm oder Wasserschäden, die die Wohnung unbewohnbar machen. Je nach Schwere der Beeinträchtigung kann die Miete teilweise oder vollständig gesenkt werden, ohne dass der Vermieter dem zustimmen muss. Eine gerechtfertigte Mietminderung ist kein Kündigungsgrund. Im Falle einer Eigenbedarfskündigung muss der Vermieter hingegen einen echten Bedarf nachweisen, zum Beispiel für nahe Verwandte. In Ballungsgebieten müssen Eigentümer beim Erwerb einer Eigentumswohnung Sperrfristen von bis zu 10 Jahren einhalten, bevor sie selbst einziehen dürfen. Wenn ich mit Mängeln oder Eigenbedarf konfrontiert werde, ist es wichtig, rechtlichen Rat einzuholen, um ein reibungsloses Wohnen zu gewährleisten.
Rechtsfragen innerhalb der Wohneigentümergemeinschaft
Das Wohneigentum wird, ähnlich wie bei freistehenden Immobilien, im Grundbuch verzeichnet. Hierbei findet das Eigentumsrecht des BGB Anwendung, wobei insbesondere das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) von Bedeutung ist. Ein typisches Merkmal von Eigentumswohnungen in einem Mehrfamilienhaus ist die Bildung einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums, wie etwa den Grund und Boden, eine zentrale Heizung oder einen gemeinschaftlichen Garten, zuständig ist und auf der Eigentümerversammlung über die entsprechenden Angelegenheiten entscheidet. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat die Möglichkeit, die Immobilie eigenständig zu verwalten oder einen externen Hausverwalter zu engagieren, der einen Wirtschaftsplan, eine Jahresabrechnung sowie einen Vermögensbericht erstellt.
Haben Sie Schwierigkeiten mit der Eigentümerversammlung? Ich stehe Ihnen gerne mit meinem Wissen und meiner Erfahrung zur Seite, um Ihre Interessen in der Wohneigentümergemeinschaft durchzusetzen.
Gewerbemietrecht – Der Platz für Ihr Unternehmen
Die Regelungen im Mietrecht finden ebenfalls Anwendung auf Gewerberaummietverträge. Im Gegensatz zu Wohnraummietverträgen besteht jedoch kein besonderer Schutz für gewerbliche Mieter im Gewerbemietrecht. Es gibt allerdings Ausnahmen für sogenannte Werkwohnungen. Sollte ein Mieter seine Wohnung überwiegend gewerblich nutzen, kann ihm gekündigt werden, selbst wenn er die Wohnung auch bewohnt. Eine geschäftliche Nutzung liegt beispielsweise vor, wenn ein Teil der Wohnung als Geschäftsadresse oder für ein Homeoffice verwendet wird. Ob eine Nutzung als Wohn- oder Gewerberaum vorliegt, ist abhängig von den jeweiligen Umständen des Einzelfalls.
Planen Sie, Ihre Wohnung gewerblich zu nutzen? Ich unterstütze Sie dabei, die rechtlichen Details zu berücksichtigen, um Ihren Mieterschutz nicht zu gefährden.
Maklerrecht – welche Befugnisse hat Ihr Makler und welche Grenzen sind ihm gesetzt?
Ein Makler fungiert als Vermittler zwischen Vermieter und Mieter (oder Käufer und Verkäufer bei Eigentumswohnungen). Dabei kann er von beiden Seiten beauftragt werden. Das Maklerrecht ist im BGB verankert, und weitere Voraussetzungen sowie Pflichten des Maklerberufs sind in der Gewerbeordnung (GewO) geregelt, einschließlich der Erteilung einer Maklererlaubnis durch das Gewerbeamt. Der Interessent schließt mit dem Makler einen Maklervertrag ab, bei dem der Provisionsanspruch des Maklers erst entsteht, wenn durch meine Vermittlung ein Mietvertrag zustande kommt. Die Suche nach der passenden Immobilie sowie die Höhe der Provision richten sich hauptsächlich nach den Vereinbarungen im Maklervertrag. Ist keine Regelung zur Maklerprovision getroffen worden, gilt die ortsübliche Vergütung. Nach dem Bestellerprinzip muss derjenige die Maklerprovision bezahlen, der den Makler beauftragt hat. Der Makler hat umfangreiche Hinweis- und Aufklärungspflichten, und bei einem Vertragsschluss per Telefon oder online besteht ein Widerrufsrecht. Das Maklerrecht ist sehr komplex, weshalb es ratsam ist, bei Problemen einen Rechtsanwalt zu Rate zu ziehen, insbesondere wenn es um die eigenen vier Wände geht.
Nachbarrecht – Rasche Unterstützung bei erheblichem Konflikt
Konflikte mit den Nachbarn? Das sollten Sie beachten! Nahezu die Hälfte der Deutschen hat bereits einmal Streit mit ihren Nachbarn gehabt. Häufig enden solche Streitigkeiten vor Gericht. Dabei kommen die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) zur Anwendung, ergänzt durch Regelungen in den Ausführungsgesetzen zum BGB (AGBGB) oder den Nachbarrechtsgesetzen (NRG) der jeweiligen Bundesländer. Grundsätzlich ist es jedem gestattet, auf seinem Grundstück zu tun und zu lassen, was er möchte, jedoch sind Einwirkungen auf angrenzende Grundstücke zu vermeiden. Beispielsweise müssen bestimmte Abstandsregelungen bezüglich Grenzbäumen, einschließlich Überhang und Überfall, Grenzmauern sowie in Bezug auf Imponderabilien, also unberechenbare Stoffe wie Rauch oder Licht, beachtet werden. Wenn Ihre Nachbarn Lärm machen und Sie mit Rauch belästigen, stehe ich Ihnen zur Seite, um schwierige Nachbarschaftsangelegenheiten zu klären.
Ich arbeite am Puls der Rechtsprechung
Vor Gerichten wird oft über das Miet- und Wohneigentumsrecht gestritten. Ein aktuelles Beispiel ist die Frage, ob Gewerberaummieter während des Lockdowns zur Zahlung von Mieten verpflichtet sind. Hierzu gab es unterschiedliche Urteile von Landgerichten und Oberlandesgerichten. Der Bundesgerichtshof wird bald eine Entscheidung treffen. Auch Eigenbedarfskündigungen führen häufig zu Konflikten. So hat das Amtsgericht München entschieden, dass ein fortgeschrittenes Alter ausreicht, um für einen Angehörigen Eigenbedarf geltend zu machen. Der Mietendeckel in Berlin hat sogar das Bundesverfassungsgericht beschäftigt und das Gesetz zur Mietenbegrenzung in Berlin aufgehoben. Nun sehen sich Mieter, die von der vorübergehenden Mietminderung profitierten, mit hohen Nachzahlungsforderungen konfrontiert. Das Mietrecht unterliegt einem ständigen Wandel. Wenn Sie Fragen oder Herausforderungen haben, stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.
Rechtsgebiet meiner Kanzlei
Als Rechtsanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht berate und vertrete ich Sie in sämtlichen Angelegenheiten. Die stets aktuelle Rechtsprechung und die kontinuierlich neuen Gesetzesreformen machen das Mietrecht äußerst dynamisch und unübersichtlich. Mit meiner Beratung sind Sie auf der rechtlich sicheren Seite. Meine Tätigkeit umfasst dabei folgende Leistungen:
- Wohnraum- und Gewerberaummietverhältnisse
- Gestaltung und Prüfung von Mietverträgen (für Vermieter und Mieter)
- Rechtsberatung
- Rechtsbeistand bei
- Kündigungen
- Mängeln
- Mieterhöhungen
- Zahlungsklagen
- Räumungsklagen
- Vertretung im Prozess
- Wohnungseigentumsrecht
- Überprüfung und Anfechtung von Beschlüssen bei Wohnungseigentümerversammlungen
- Durchsetzung und Abwehr von Rückbauverlangen
- Forderungsdurchsetzung
- Maklerrecht
- Für Makler
- Gestaltung von Maklerverträgen
- Rechtsberatung
- Durchsetzung von Provisionsansprüchen
- Abmahnung von Wettbewerbern
- Verteidigung bei Abmahnungen
- Für Maklerkunden
- Gestaltung von Maklerverträgen
- Abwendung von Provisionsansprüchen
- Rechtsberatung
- Für Makler
- Immobilienrecht
- Beratung beim Kauf und Verkauf
- Kaufvertrag prüfen
- Minderung des Kaufpreises bei Mängeln
- Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen
- Rückabwicklung des Kaufvertrags
- Due Diligence für Investoren
Leistungen rund um Mieten und Vermieten aus einer Hand
Umfassende Dienstleistungen im Bereich Mieten und Vermieten aus einer Quelle.
Imponderabilien sind unvorhersehbare Einflüsse, wie beispielsweise Licht, Geräusche, Dämpfe, Ruß und Rauch. Ob eine Beeinträchtigung eines Nachbargrundstücks vorliegt und in welchem Umfang ich diese hingenommen werden muss, hängt vom jeweiligen Einzelfall ab und muss unter Berücksichtigung der öffentlich-rechtlichen Immissionsschutzgesetze beurteilt werden.
Mit gezielten Fragen kann ich potenzielle Mietnomaden identifizieren. Allerdings sind nicht alle Fragen rechtlich zulässig. Sollte das Mietverhältnis untragbar geworden sein, der Mieter erhebliche Mietschulden angehäuft haben oder die Wohnung beschädigt worden sein, könnte eine Kündigung in Betracht gezogen werden. Danach bin ich in der Lage, ein Räumungsverfahren einzuleiten.
Dem Mieter steht das Recht auf Mietminderung zu, falls das Mietobjekt Mängel aufweist. Zu den Mängeln können beispielsweise Schimmel oder eine defekte Heizung gehören. Die Minderung muss lediglich angekündigt werden, eine Bestätigung durch den Vermieter ist nicht erforderlich. Die Rechtsprechung zeigt eine unterschiedliche Handhabung hinsichtlich der Höhe der Mietminderung.
Der Mieter hat bis spätestens zwei Monate vor dem Ende des Mietverhältnisses die Möglichkeit, Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung beim Vermieter einzureichen. Darüber hinaus kann der Mieter zu einem späteren Zeitpunkt einen Härtefall geltend machen. Ob ein Härtefall gegeben ist, hängt von der individuellen Situation des Mieters ab. Ein fingierter Eigenbedarf kann angefochten werden.
Ein Anspruch auf Provision für den Makler entsteht erst, wenn ich erfolgreich vermittelt habe. Das bedeutet, dass der Miet- oder Kaufvertrag aufgrund meiner Vermittlungstätigkeit zustande gekommen sein muss. Die Höhe der Provision wird gemäß dem vereinbarten Maklervertrag festgelegt. Wird der Vertrag nach der Vermittlung geändert, kann dies auch die Provisionshöhe beeinflussen.
Es ist vorstellbar, dass entweder der Vermieter/Verkäufer oder der Mieter/Käufer den Makler bezahlt. Gewöhnlich trägt jedoch der Mieter/Käufer die Kosten. Wurde eine Maklercourtage vereinbart, teilen sich beide Parteien die Provision jeweils zur Hälfte.
Grundsätzlich ist es nicht erlaubt, eine Mietwohnung für gewerbliche oder berufliche Zwecke zu nutzen. Sofern die ausgeübte Tätigkeit jedoch im Rahmen des normalen Wohnens erfolgt, wie etwa Dienstbesprechungen, Telefonate oder Büroarbeiten, ist dies gestattet. Dabei muss jedoch darauf geachtet werden, dass die berufliche Nutzung nicht das eigentliche Wohnen überwiegt. Wird die Wohnung überwiegend und damit vertragswidrig für berufliche Zwecke verwendet, verliert der Mieter sein besonderes Mieterschutzrecht.
Sofern der Vermieter die anstehenden Modernisierungsmaßnahmen sowie die Arbeiten von Handwerkern rechtzeitig angekündigt hat, bin ich als Mieter verpflichtet, ihnen den Zugang zur Wohnung zu gewähren. Dabei sollten die Art und der Umfang der Tätigkeiten grob umrissen werden. Der Zutritt muss jedoch nur während der üblichen Tageszeiten erfolgen.
In der Regel beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist für Mieter 3 Monate. Vereinbarungen im Mietvertrag, die eine kürzere Kündigungsfrist zu Ungunsten des Mieters vorsehen, sind nicht rechtswirksam. Im Gegensatz dazu verlängert sich die Kündigungsfrist für den Vermieter entsprechend bei einer längeren Mietdauer.
Im Falle einer Erhöhung der ortsüblichen Vergleichsmiete, bedingt durch Modernisierungsmaßnahmen oder gestiegene Betriebskosten, hat der Vermieter das Recht, eine Mieterhöhung zu verlangen. Im Gegensatz dazu kann der Mieter die Miete nur reduzieren, wenn eine Senkung der Betriebskosten gegeben ist.